剛剛過(guò)去的7月，北京商品房住宅成交創(chuàng)近17個(gè)月以來(lái)新高，市場(chǎng)回暖可見(jiàn)一斑。面對(duì)如此情形，記者走訪后發(fā)現(xiàn)，京在售大部分項(xiàng)目仍未提高售價(jià)，平價(jià)走量仍是市場(chǎng)主要趨勢(shì)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，較大的庫(kù)存壓力是制約目前部分項(xiàng)目不敢大幅漲價(jià)的直接原因。此外，部分企業(yè)半年業(yè)績(jī)并不理想，下半年沖量在即，價(jià)格不會(huì)有太大變動(dòng)。

未來(lái)，基于商品住宅市場(chǎng)供需失衡，部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)“一房難求”的局面在中長(zhǎng)期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場(chǎng)，純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。

部分房企平價(jià)走量

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月，截至23日北京純商品住宅市場(chǎng)(不含保障房與自住房)僅新增住宅產(chǎn)品2950套，供需比為1:2.3，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

然而，供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)，并未使開(kāi)發(fā)商提高銷售價(jià)格。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，除通州區(qū)外，其他各區(qū)大部分項(xiàng)目本期報(bào)價(jià)與上期報(bào)價(jià)基本持平，平價(jià)走量仍是市場(chǎng)主要趨勢(shì)。

而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月開(kāi)盤的項(xiàng)目中，東亞·五環(huán)國(guó)際、中國(guó)鐵建·原香匯等項(xiàng)目單價(jià)上漲不足千元，春暉園·隨園較上期看盤價(jià)格持平，首城匯景灣則略有下降。

昌平，斬獲北京房地產(chǎn)單盤半年度銷冠的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，7月加推90平方米三居和92平方米兩居，均價(jià)34000元/平方米，較均價(jià)上漲500元。在南四環(huán)德閑路，中冶·德賢公館7月4日開(kāi)盤去化2.4億元，其銷售均價(jià)較前期產(chǎn)品上漲1500元。對(duì)此，該項(xiàng)目總經(jīng)理李瑞峰認(rèn)為，“對(duì)于能夠獲得市場(chǎng)認(rèn)可、持續(xù)熱銷的好房子來(lái)講，產(chǎn)品品質(zhì)才是吸引置業(yè)者的強(qiáng)大武器。”

隨后,記者走訪部分八月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，領(lǐng)秀翡翠山、花雨汀等多數(shù)項(xiàng)目報(bào)價(jià)均與去年開(kāi)盤價(jià)格持平，僅京投銀泰·琨御府、朝北8080等個(gè)別項(xiàng)目報(bào)價(jià)出現(xiàn)小幅上漲。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，較大的庫(kù)存壓力是制約目前部分項(xiàng)目不敢大幅漲價(jià)的直接原因。

新盤定價(jià)“不敢”太高

市場(chǎng)好，開(kāi)發(fā)商不敢過(guò)于漲價(jià)的另一原因是，部分房企上半年業(yè)績(jī)完成度不高，下半年將會(huì)承受較大的銷售壓力。在全國(guó)二、三線城市去化效果不佳的情況下，北上廣深等一線城市銷售業(yè)績(jī)則尤為重要,在次前提下，價(jià)格“不敢”制定過(guò)高。

進(jìn)入八月份，房企正處于項(xiàng)目“定價(jià)難”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，特別是對(duì)于首次開(kāi)盤的純新盤而言，定價(jià)不僅決定著項(xiàng)目首期推出的銷售成果，還影響到后期的營(yíng)銷打法，開(kāi)發(fā)商會(huì)慎之又慎。

一位不愿透露姓名的房企人士告訴則記者，由于近兩年北京土地市場(chǎng)受到追捧，導(dǎo)致部分項(xiàng)目的地價(jià)成本較高，因此產(chǎn)品定位與價(jià)格定位就成為擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道難題，既要保證項(xiàng)目利潤(rùn)，又得考慮區(qū)位價(jià)值與客戶預(yù)期，因此定價(jià)更為艱難。

“目前，信貸政策利好雖推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)回暖，部分購(gòu)房人對(duì)后市預(yù)期仍持觀望態(tài)度，定價(jià)過(guò)高市場(chǎng)難以接受，會(huì)令蓄客困難;預(yù)期定價(jià)過(guò)低，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)漲勢(shì)，開(kāi)盤提價(jià)又擔(dān)心客戶流失，兩難之下開(kāi)發(fā)商只好暫不宣布價(jià)格，靜觀市場(chǎng)變化。”上述房企人士表示。

相比之下，老項(xiàng)目后期加推時(shí)有了前期推貨價(jià)格及市場(chǎng)接受程度作為參照，定價(jià)較為容易，也更加大膽。

以西三環(huán)改善住宅琨御府為例，相比上期7.3萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，八月預(yù)售價(jià)達(dá)10.5萬(wàn)元/平方米。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次預(yù)計(jì)入市的18號(hào)樓，為該項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，無(wú)論從品質(zhì)還是地段均十分稀缺。同時(shí)，據(jù)記者了解該項(xiàng)目也將于8月清盤。

年內(nèi)房?jī)r(jià)或小幅上漲

現(xiàn)階段，房企定價(jià)雖較為謹(jǐn)慎，仍難擋未來(lái)商品房住宅價(jià)格小幅上漲。業(yè)內(nèi)分析人士表示，導(dǎo)致此輪土地價(jià)格上漲的直接原因是商品住宅供應(yīng)下降。

數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日， 2015年合計(jì)出讓了43宗土地，其中住宅類土地有19宗。19宗土地的建筑面積為350萬(wàn)平方米，除去配建的保障房、限價(jià)房、自住房，商品房住宅用地僅為55萬(wàn)平方米。

對(duì)此，中原機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉算了一筆賬，按照商品房平均單套120平方米計(jì)算，這19宗土地未來(lái)能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有5000套。他預(yù)計(jì)，2016年能夠上市的商品房住宅將只有不足萬(wàn)套，而北京正常的商品房住宅年需求在5-8萬(wàn)套之間，供需比例或?qū)⑦_(dá)到1：8。

郭毅則表示住宅銷售回暖，供應(yīng)量卻處在低位，年內(nèi)商品住宅價(jià)格仍將小幅上漲。未來(lái)，基于市場(chǎng)供需失衡愈發(fā)嚴(yán)重，自住房擠壓之下純商品住宅愈發(fā)稀缺，預(yù)計(jì)“一房難求”的局面在中長(zhǎng)期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場(chǎng)，純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。(記者 崔陸鵬)