北京土地市場最近很火，火到10天4塊住宅用地就賣了187個(gè)億。并且不僅只有央企兇猛，最近重金摘下心儀土地的懋源、龍湖、保利、首開、方興、中鐵建等房企，像龍湖和懋源就都是民企的代表。同時(shí)，各熱點(diǎn)區(qū)域的地王紀(jì)錄也再次被刷新。像朝陽區(qū)的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，僅算商品房部分的土地價(jià)格就都突破了5萬元/平方米。曾經(jīng)被視為天價(jià)的5萬元/平方米的土地價(jià)格，如今儼然已經(jīng)成了熱點(diǎn)板塊必須達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)線，令人咋舌。

伴隨著開發(fā)商不計(jì)成本拿地的背后，是北京土地出讓的日漸萎縮，雖然成交價(jià)格不斷創(chuàng)下紀(jì)錄，但可供出讓的土地卻日益減少。數(shù)據(jù)顯示，截至9月10日，北京住宅用地供應(yīng)僅為21宗，比去年同期減少了32%，土地供應(yīng)縮量的同時(shí)，各大房企的重心卻在向一線城市傾斜，進(jìn)一步加劇了土地供求矛盾，造成了史無前例的土地買賣熱。

地王紀(jì)錄就是用來被刷新的

9月9日下午，經(jīng)過90輪的激烈廝殺，名氣并不像萬科、華潤這樣為人熟知的懋源地產(chǎn)以29.4億且異地配建9.6萬平方米保障房的代價(jià)摘得朝陽區(qū)孫河西甸地塊。值得注意的是，異地保障房面積超過了此次出讓地塊的面積。據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉測算，該地塊樓面單價(jià)高達(dá)5.26萬元/平方米。而此前，孫河區(qū)域的最高地價(jià)是2013年由中糧創(chuàng)下的4.8萬元/平方米。

懋源在土地市場上的豪擲千金并不是隨性而來，土地市場的熱度早已超越了大多數(shù)人的預(yù)期，這也是近十天北京集中供應(yīng)的第4宗含住宅屬性的土地，且土地成交紀(jì)錄被頻頻刷新。

8月31日，經(jīng)過64輪激烈角逐，“豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價(jià)，被中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合取得，扣除公租房部分，折扣樓面價(jià)高達(dá)60000元/平方米左右。

9月2日，保利、首開以64.83億元、樓面價(jià)53830元/平方米的代價(jià)奪下孫河地塊，樓面價(jià)和總價(jià)雙雙刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄，成為孫河“雙料地王”。

9月8日，東壩再次出讓一宗住宅性質(zhì)用地，最終由龍湖、保利、首開聯(lián)合體以42.5億元地價(jià)配建8.9萬平方米限價(jià)房競得。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測算，該地塊的商品住宅加可售公建部分折合樓面價(jià)約為4.7萬元/平方米。

不難看出，孫河、東壩、南四環(huán)這些熱點(diǎn)板塊的土地價(jià)格都超過或者接近5萬元/平方米，這也幾乎成了熱點(diǎn)板塊土地價(jià)格的標(biāo)桿。

拿地方回應(yīng) 未來土地升值將超越當(dāng)前地價(jià)

對于開發(fā)商接連任性地刷高地價(jià)，雖然外界一片驚呼，但作為創(chuàng)造者之一，開發(fā)商懋源地產(chǎn)則表現(xiàn)非常“淡定”。懋源方面表示，“很看好北京高端市場，很認(rèn)可孫河的發(fā)展前景，尤其是本地塊有養(yǎng)老用地，看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景。”

同時(shí)，針對土地成交價(jià)格是否過高的問題，懋源地產(chǎn)相關(guān)人士在獨(dú)家回復(fù)北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，“成交價(jià)格在懋源的考慮范圍內(nèi)，并且認(rèn)為即便是這個(gè)價(jià)格，土地仍有較大的潛力。從以往北京土地成交看，許多當(dāng)初被認(rèn)為很貴的地塊，后來的價(jià)值成長都證明了當(dāng)初拿地價(jià)格并不貴。另外，在北京高端市場總體向上的情況下，孫河區(qū)域也因?yàn)榧兇獾母叨诵裕鋬r(jià)值很可能會高于市場平均水平的增長。”

而懋源對于北京土地價(jià)值成長性的看好，也代表了許多不惜高價(jià)拿地的房企的態(tài)度。畢竟曾經(jīng)高價(jià)拿地，上演過面粉貴過面包故事的企業(yè)，在兩三年后，紛紛解套。不斷有新的高價(jià)地王涌入，反而讓先前者的土地價(jià)格具有了優(yōu)勢。

除了對北京土地未來前景的看好，開發(fā)商不計(jì)成本拿地的另一個(gè)考慮就是為了能保證未來的土地儲備，確保公司的整個(gè)團(tuán)隊(duì)都有活干。業(yè)內(nèi)人士表示，有實(shí)力的開發(fā)商可以在土地拍賣市場找機(jī)會，差一點(diǎn)的開發(fā)商也會通過與人合作，或是代建等方式，獲得新土地、新項(xiàng)目，為的就是維持整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

對于地王頻現(xiàn)和高端豪宅泛濫，業(yè)內(nèi)人士表示：地王出現(xiàn)的區(qū)域無疑將對區(qū)域內(nèi)房價(jià)的整體提升起到刺激作用，尤其是同質(zhì)樓盤將成為最受益樓盤。近期出現(xiàn)的地王樓盤，由于樓面地價(jià)很高，所以在未來多數(shù)都會建設(shè)成更偏高端的物業(yè)，以獲得更多市場溢價(jià)。但對于地王出現(xiàn)區(qū)域的中低端樓盤而言，房價(jià)會有所提升，但提升空間有限。

土地不夠賣 地價(jià)被炒高

“越往后北京的土地價(jià)格越貴，好位置的土地越少。所以現(xiàn)在開發(fā)商都是鉚足了勁拿地，外人看似乎不計(jì)成本，但開發(fā)商實(shí)際都經(jīng)過了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)算。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，關(guān)鍵在于，北京可供開發(fā)的土地越來越少，供應(yīng)逐年萎縮，同時(shí)，各大開發(fā)企業(yè)又都在回歸一線城市，使得一線城市的土地供求矛盾十分突出，造成了各家開發(fā)商對土地的瘋狂競奪。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2015年1月至今(截至9月10日)，北京住宅用地供應(yīng)僅為21宗，比去年減少32%;規(guī)劃建筑面積僅為360.44萬平方米，比去年減少34%。供應(yīng)的減少，也直接導(dǎo)致了土地成交量的減少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1月至今(截至9月10日)，北京住宅用地成交24宗，比去年同期減少35%，規(guī)劃建筑面積417.49萬平方米，比去年同期減少38.5%，成交總金額為680億元，比去年同期減少30%。

土地稀缺的背景下，房企為了購得新土地，競相抬價(jià)就很好理解了，尤其是對距離四環(huán)較近或者區(qū)域成熟度較好的地塊的競奪，史無前例地激烈。在此背景下，地王頻現(xiàn)，面粉價(jià)格高過面包價(jià)格也將成為新常態(tài)。照此計(jì)算，核算上建安成本等各項(xiàng)支出后，要想保證利潤，未來的房屋售價(jià)至少要相當(dāng)于土地價(jià)格的兩倍。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年1月至今(截至9月10日)，宅地平均樓面地價(jià)為16301元/平方米，比去年同期上漲了13.7%，溢價(jià)率比去年同期增長了近7個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，土地價(jià)格不斷攀高，“狼多肉少”的局面也使得開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地漸成新常態(tài)。像萬科、龍湖、首開、保利、方興、中鐵建等都在積極尋求合作拿地開發(fā)的模式。

業(yè)內(nèi)人士表示，面對畸高的地價(jià)，未來的壓力和風(fēng)險(xiǎn)也水漲船高，開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地，一方面，可以減輕資金壓力;另一方面，也可以分散共同承擔(dān)未來的樓市風(fēng)險(xiǎn)。所以，在距離四環(huán)較近或者區(qū)域成熟度較好的優(yōu)質(zhì)地塊的競奪上，雖然土地價(jià)格畸高，看似是不計(jì)成本拿地，但因?yàn)槎嗍锹?lián)合拿地為主，分?jǐn)偟礁鱾€(gè)開發(fā)商頭上，風(fēng)險(xiǎn)反而并不大，這也使得開發(fā)商敢于不斷制造“地王”。

本版文/本報(bào)記者 李桁