在改革深化的2015年，一批房地產(chǎn)央企掌門人卻站到了謝幕的舞臺。

10月9日，中國金茂控股集團(tuán)有限公司董事會宣布，掌門人何操因達(dá)至退休年齡而辭任董事會主席、執(zhí)行董事及戰(zhàn)略及投資委員會主席，即日生效，何操亦將不再于附屬公司任職。

與此同時，此前任中石化煉化工程(集團(tuán))股份有限公司董事長的蔡希有獲董事會委任為董事會主席、非執(zhí)行董事。而執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞則將擔(dān)任戰(zhàn)略及投資委員會主席。

也許相較于中國金茂，方興地產(chǎn)的名字就更為市場熟悉。一個月前，這家隸屬央企集團(tuán)的房地產(chǎn)企業(yè)剛剛由“方興地產(chǎn)”正式更名為“中國金茂”。

于何操而言，“金茂”二字或許代表著其職業(yè)生涯的重要經(jīng)歷。從中國金茂(集團(tuán))有限公司董事長到中國金茂控股集團(tuán)有限公司主席，是何操過去七年的職場起點(diǎn)與終點(diǎn)，而由其掌舵的方興地產(chǎn)，也在期間發(fā)生了蛻變。

“小公司”與廣渠門

最新宣布董事變動的公告中，中國金茂關(guān)于何操的介紹以其上任的2009年為起點(diǎn)，陳述了方興地產(chǎn)的規(guī)模、總資產(chǎn)和市值增長數(shù)字，并在最后有一段頗有意思的描述。

“公司從一家規(guī)模不大、品牌影響力有限的‘新’公司、‘小’公司，發(fā)展為現(xiàn)今戰(zhàn)略規(guī)劃清晰、多業(yè)態(tài)板塊并重、在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)核心競爭力和品牌影響力的企業(yè)，在這一過程中，無不傾注了何先生的智慧和辛勞。”

對于方興地產(chǎn)而言，2009年不僅是何操上任董事會主席之時，也是其憑北京廣渠門地王一戰(zhàn)成名而不可磨滅的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2009年6月30日，方興地產(chǎn)以40.6億元奪下北京廣渠門15號地塊，樓面價達(dá)15321元/平方米，成為北京土地市場總價單價雙料地王。

其后的報道中，廣渠門15號地塊的拍賣現(xiàn)場極具喜劇色彩，在97輪的激烈競爭中半路殺出的方興，以毫不猶豫的舉牌擊敗保利成為了最后贏家。

在這場當(dāng)時被稱為“瘋狂”的競價前，方興地產(chǎn)還是個不為人熟知的名字。流傳的段子中，參與拍賣的潘石屹在現(xiàn)場向座位后不甚熟悉的人士打招呼，而面對身份詢問，對方的僅以“小公司”作答。

自稱為“小公司”的方興地產(chǎn)隨廣渠門15號地塊一炮而響，卻也因央企背景在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)掀起輿論的軒然大波。帶著“地王”和“央企”標(biāo)簽的方興地產(chǎn)引發(fā)了社會各界的關(guān)注，甚至在部分討論中成為“國進(jìn)民退”的案例。

曾有接近方興地產(chǎn)的消息人士透露，在當(dāng)時輿論的壓力下，國資委曾與方興地產(chǎn)高層談話問責(zé)。

2009年10月，方興宣布何操辭任董事會主席、薪酬及提名委員會委員，改任執(zhí)董兼副主席及首席執(zhí)行官，并獲委任為投資委員會主席，而這距離其上任董事會主席一職僅7個月有余。彼時亦有業(yè)內(nèi)分析指，何操的職務(wù)變動或許正與廣渠門15號地王相關(guān)。

現(xiàn)在，彼時的真實(shí)情形難以猜測，但此后的方興地產(chǎn)在拿地策略上確實(shí)發(fā)生了變化。

2010年7月，時任方興地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官的何操在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時曾明確指出，方興并不想以招拍掛的形式飆地王，而會考慮盡量利用央企的品牌，通過與地方政府合作以及收購項目來獲取土地儲備，“作為央企，拿了地王很容易就被置于風(fēng)口浪尖”。

盡管在近兩年的發(fā)展中，方興地產(chǎn)依然不時在土地市場投出地王，但在上述策略微調(diào)中，方興地產(chǎn)另一個拓展模式開始顯現(xiàn)，即是以長沙梅溪湖項目為代表的土地一級開發(fā)。

梅溪湖的地主得失

2011年1月，方興地產(chǎn)宣布與長沙市政府簽署《梅溪湖國際服務(wù)與科技創(chuàng)新城開發(fā)協(xié)議》，成為梅溪湖新城開發(fā)招募項目的投資人，獲得梅溪湖核心片區(qū)土地一級開發(fā)權(quán)。

目前，方興擁有長沙梅溪湖一級開發(fā)項目一期、長沙梅溪湖一級開發(fā)項目二期及長沙梅溪湖A組團(tuán)地塊一級開發(fā)項目。

雖是首次涉足土地一級開發(fā)，但梅溪湖開始讓方興嘗到了作為“地主”的收益。2012年，方興一級土地開發(fā)出讓錄得50.86億元，占其年全年業(yè)績的近四分之一，2013年這一數(shù)字達(dá)到64.04億元。

憑借著土地一級開發(fā)的先發(fā)優(yōu)勢，方興還在梅溪湖拿下多宗核心區(qū)域的地塊，開發(fā)金茂梅溪湖、梅溪湖金茂悅、梅溪湖金茂廣場等商住項目。

以梅溪湖為起點(diǎn)，方興今年先后在海南、青島、南京等地獲取了土地一級開發(fā)及棚戶區(qū)改造一級開發(fā)項目。“方興的一級開發(fā)不但有長沙，現(xiàn)在還有青島、南京，甚至可能還有其它的城市”，在2015年8月的業(yè)績會上，何操對一級開發(fā)如是回應(yīng)。

然而，2014年房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行時，方興梅溪湖一級開發(fā)收入已降至29.29億元。在一二級聯(lián)動模式本身周期長、資金需求大的情況，市場波動的影響或許是方興異地復(fù)制梅溪湖模式過程中仍待觀察的問題。

在投入土地一級開發(fā)的同時，廣渠門之后的方興地產(chǎn)，在短時的調(diào)整后重新投身土地市場，并因多次高價拿地的舉動而再為市場側(cè)目。

2012年12月，方興聯(lián)合體以總價56.8億元摘得上海海門路商辦地塊地王。2013年1月，方興地產(chǎn)以101億的總價搶得上海閘北區(qū)大寧路總價地王。2015年8月，金茂聯(lián)合中鐵以50.25億元拿下北京豐臺區(qū)的單價地王。

盡管憑借中高端住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，方興保持了較高的毛利率，但頻頻拿下的高價地塊，也讓市場一直擔(dān)憂方興面臨的市場風(fēng)險和資金壓力。

但不可否認(rèn)地是，在土地一級開發(fā)模式和高端產(chǎn)品策略的爭議中，方興地產(chǎn)在過去七年中提升了規(guī)模和市值。而在這七年中扮演舉足輕重角色的何操，在2013年重任主席之位時，也開始迎來深化國企改革的黃金時期。

國企混改與中國金茂

2015年，混改無疑是房地產(chǎn)行業(yè)中國家隊的焦點(diǎn)。8月18日，綠地控股在上證交易所正式掛牌，成為上海國資國企改革重要案例。中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)整合落地，招商地產(chǎn)也開啟了“無先例重組”。

不同于同行們的改革，方興地產(chǎn)的國企混改舉措似乎才剛剛邁出嘗試的步伐。

今年6月9日，方興地產(chǎn)公布將以每股股份2.73港元的配售認(rèn)購價向新華人壽保險股份有限公司、新加坡主權(quán)財富基金(GIC)、私募基金華平投資旗下的EarnMax以及郭炳湘控制的DynastyHill合共配售16億股，占擴(kuò)大已發(fā)行股本的14.99%，配股凈額43.5億港元。

緊隨配售完成后，新華保險持股比例為9.5%，成為方興地產(chǎn)單一第二大股東，GIC、華平和新鴻基則分別以6.5%、2.63%和0.7%的持股比例緊隨其后，而第一大股東中化集團(tuán)的持股比例則由此前的63.5%攤薄至53.98%。

7月28日，方興地產(chǎn)隨后宣布，擬將公司名稱由方興地產(chǎn)(中國)有限公司更改為中國金茂控股集團(tuán)有限公司的更名提案。

彼時有分析人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，方興地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資者與更名的舉動的背后或許正是其對國有企業(yè)混合所有制改革思路，但相較于綠地混改的路徑，隸屬央企集團(tuán)的方興，其未來改革道路可能會相對更為曲折。

在8月的業(yè)績發(fā)布會中，何操對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)指，中化作為方興地產(chǎn)的大股東，一直希望公司做得更強(qiáng)，“所以一定時間內(nèi)中化的控股地位或者說實(shí)質(zhì)控制權(quán)應(yīng)該不會改變，但是我相信更高的市場化程度也是方興今后的發(fā)展方向”。

現(xiàn)在，由方興地產(chǎn)更名的中國金茂，在改革之路上依然有著巨大空間與可能，只是未來的鑰匙已不掌握在花甲之年即將卸任的何操手上。