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廣州穗花水泥廠外熱內(nèi)冷 越秀華潤(rùn)25.6億低價(jià)分食

在黃金周過(guò)后的第二天,10月9日,廣州白云舊改項(xiàng)目穗花水泥廠三宗宅地正式拍賣(mài)出讓,總占地面積67715平方米,容積率小于4.1,總起拍價(jià)為22億,樓面價(jià)均為1.1萬(wàn)/平方米。

這三塊地未拍先熱,開(kāi)拍前共獲得9家企業(yè)參與報(bào)價(jià),而6家企業(yè)同時(shí)報(bào)價(jià)3宗地塊。其中,5、10、15號(hào)是越秀的控股子公司及其聯(lián)合體,68、77、88、96、98、99號(hào)分別是中鐵、遠(yuǎn)洋、碧桂園、華潤(rùn)、深業(yè)、保利。

此次競(jìng)拍采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式,率先賣(mài)出的是AB2805024地塊,起拍前最高報(bào)價(jià)是華潤(rùn)的12.07億,由98號(hào)深業(yè)以及10號(hào)越秀地產(chǎn)控股子公司廣州宏景+百正實(shí)業(yè)各承價(jià)一次后,現(xiàn)場(chǎng)便陷入了深深的沉默,在拍賣(mài)官的多次提醒下,在場(chǎng)各位房企代表人均無(wú)意加價(jià)。最終10號(hào)越秀以成交價(jià)12.5億落錘成交,樓面12686元/平。

據(jù)國(guó)土資源局發(fā)布的公告顯示,AB2805024地塊宗地面積24032平方米,建筑面積≤98531平方米,起拍價(jià)108746萬(wàn)元,起始樓面價(jià)11039元/平方米。

接下來(lái)的第二宗AB2805029地塊則遭遇更尷尬的場(chǎng)面,一輪報(bào)價(jià)都沒(méi)有,直接被96號(hào)華潤(rùn)底價(jià)奪得,成交價(jià)4.6851億,樓面價(jià)12616元/平方米。該地塊宗地面積9058平方米,建筑面積≤37137平方米,起拍價(jià)40851萬(wàn)元。

最后出讓的是AB2805033地塊,經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)價(jià),被15號(hào)越秀地產(chǎn)控股子公司以8.4億元拿下,樓面價(jià)12844元/平方米。該地塊宗地面積15951平方米,建筑面積≤65398平方米,起拍價(jià)71938萬(wàn)元,起始樓面價(jià)11000元/平方米。

縱觀此次現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì),除了越秀與深業(yè),其他房企采取旁觀、一輪游的態(tài)度。據(jù)悉,穗花水泥廠位于主城區(qū)的地塊,然而從成交情況看并沒(méi)有像廣紙地塊、廣鋼新城等就舊改項(xiàng)目出現(xiàn)高溢價(jià)的情況。

翻閱資料發(fā)現(xiàn),與其他“三舊”改造項(xiàng)目不同,穗花水泥廠地塊原定2014年11月底出讓,而后被廣州國(guó)土資源局收回不賣(mài)。?而同期出讓的紅云涂料廠地塊64.5億成交,默默成為廣州新地王。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料,穗花水泥廠周邊比較多工業(yè),如印花廠、汽修廠、電器廠,南側(cè)還是廣州東山工業(yè)區(qū)。由于地處城中村,整體配套并不太成熟,多為城中村小商店,大型商業(yè)體基本沒(méi)有,曾有開(kāi)發(fā)商在實(shí)地考察后認(rèn)為“很難做”。

此外,該地塊交通不大方便。地圖顯示,距離水泥廠最近的公交站是棠涌南街站,僅有925路公交抵達(dá),直線距離約350米,距離最近的地鐵站三元里站坐車(chē)也需要10分鐘左右。

不過(guò)據(jù)媒體報(bào)道稱,水泥廠交通情況兩年后將大大改善,水泥廠往西800米地鐵8號(hào)線目前已在建,預(yù)計(jì)2017年通車(chē),將極大改善地塊及其周邊的出行不便的現(xiàn)狀。除此之外的其他道路將隨地鐵8號(hào)線的建成而逐步通車(chē)。

對(duì)于本場(chǎng)土拍會(huì),廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜評(píng)價(jià)稱,三塊地外熱內(nèi)冷,周邊環(huán)境比較差,不能建豪宅,只能做剛需項(xiàng)目。很多開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地采取穩(wěn)妥的策略,參與報(bào)價(jià)是沖著該地塊便宜。華潤(rùn)與越秀作為國(guó)企,擁有開(kāi)發(fā)“三舊”項(xiàng)目的能力經(jīng)驗(yàn),所以拿地也是合理之中。

而約12000元/平米的樓面價(jià),黃韜則表示,這個(gè)在合理的范圍內(nèi),附近樓盤(pán)均價(jià)在2.2-2.5萬(wàn)元/平之間,到時(shí)項(xiàng)目入市價(jià)格大概也在2萬(wàn)-2.5萬(wàn)/平米。同時(shí),地塊附近在售的一手樓盤(pán)并不多,開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)需求進(jìn)行調(diào)價(jià)。

無(wú)獨(dú)有偶,合富輝煌市場(chǎng)研究中心經(jīng)理黃瓊也表示這個(gè)地塊周邊環(huán)境不好,大多是城中村、農(nóng)田,但是目前廣州房型140平方米以下去化周期較短,所以即使像廣紙地塊這種樓面價(jià)貴到2萬(wàn)/平米以上,開(kāi)發(fā)商也會(huì)毫不猶豫拿下,而水泥廠位于成交價(jià)也算合理。

另外據(jù)了解,未來(lái)廣州還有比較多的舊改項(xiàng)目推出,《廣州市2015建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,今年廣州還有荔灣的西郊村,黃埔的茅崗路地塊,白云的鴉崗地塊、羽絨廠地塊,番禺的東新高速以東宅地、6宗南站商業(yè)地,海珠的萬(wàn)寶新天地地塊,天河的燕塘地塊三、金融城的5宗商業(yè)地等眾多地塊尚未掛牌。

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