不做融資的上市，不講故事的模式，在現(xiàn)金為王和概念先行的環(huán)境中，中海物業(yè)不走尋常路的背后邏輯引人好奇。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)上市企業(yè)分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)已經(jīng)不是新鮮事了，但是日前剛剛公布上市安排的中海物業(yè)選擇的方式卻顯得有些特殊。

10月9日，中海地產(chǎn)宣布以實物分派股份方式分拆中海物業(yè)集團有限公司，中海物業(yè)股份計劃以介紹方式上市，預(yù)期將于10月23日在香港聯(lián)交所開始買賣。

按照香港主板上市規(guī)則，介紹是已發(fā)行證券申請上市所采用的方式，該方式無須作任何銷售安排，因為尋求上市的證券已有相當(dāng)數(shù)量，且被廣泛持有，故可推斷其在上市后會有足夠市場流通量。

通俗地說，介紹上市是指公司上市前不需要實質(zhì)上拿出股票向社會公眾銷售，而直接申請上市。換言之，選擇此種方式的中海物業(yè)上市時將不涉及公開集資。

相較于IPO，中海物業(yè)介紹上市的分拆方式在同類型企業(yè)中并不太常見。分拆上市程序較IPO簡便，這種做法可安排在較短期內(nèi)進(jìn)行，相對IPO節(jié)省了排隊等候上市的時間。

但不做融資的上市，不講故事的模式，在現(xiàn)金為王和概念先行的環(huán)境中，中海物業(yè)不走尋常路的背后邏輯引人好奇。

中海物業(yè)不差錢？

根據(jù)中海物業(yè)上市方案，中海地產(chǎn)將有條件分派合共約32.87億股中海物業(yè)股份予符合資格的在冊股東，股東每持有3股中海地產(chǎn)的股份就可以獲得公司派發(fā)的1股中海物業(yè)股份。

按照上市的預(yù)期時間表，中海物業(yè)將于10月14日向股東發(fā)出有關(guān)建議分拆的上市文件，10月20日暫停股份過戶登記，隨后中海物業(yè)股份將于10月23日上午9時在香港聯(lián)交所開始買賣。

在境外，介紹是和公開招股、配售等方式并列的上市方式。按照香港聯(lián)交所的規(guī)定，要使用介紹上市的方式必須滿足的基本條件就是準(zhǔn)備上市的證券，需要有一定數(shù)量已被廣泛持有，即假定證券上市時市場會有適當(dāng)?shù)牧魍俊?/p>

符合使用介紹方式上市的情形主要有三種，一是尋求上市的證券已在另一家證券交易所上市；二是發(fā)行人的證券由一名上市發(fā)行人以實物方式分派予其股東或另一上市發(fā)行人的股東；三是控股公司成立后，發(fā)行證券以交換一名或多名上市發(fā)行人的證券。

中海物業(yè)的情形則是第二種情況。盡管中海地產(chǎn)在公告中提醒，上述分派須待香港聯(lián)交所批準(zhǔn)后方能進(jìn)行，但在熟悉中海地產(chǎn)的香港分析人士看來，中海物業(yè)成功上市的可能性幾乎已經(jīng)落定，“按照中海謹(jǐn)慎的行事風(fēng)格，中海物業(yè)的分拆計劃肯定是已經(jīng)滿足基本條件的”。

“通過分拆上市使單個業(yè)務(wù)獲得獨立發(fā)展的平臺，有利于母公司的價值體現(xiàn)，在這個角度上，中海分拆物業(yè)的邏輯更大可能是從搭建業(yè)務(wù)平臺出發(fā)。”

上述人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，中海物業(yè)選擇介紹方式的考慮或許首先是股東權(quán)益和投資者回報，“向公司股東派送中海物業(yè)股份，對股東來說是利好，而且不用發(fā)行新股也就不會攤薄股東的權(quán)益。”

更值得注意的是，介紹上市就意味著中海物業(yè)不會進(jìn)行公開募資，融資似乎不是中海物業(yè)上市的首要目的。

“相較于彩生活通過收購來提升規(guī)模的模式，中海物業(yè)可能不會以大并購來擴張，現(xiàn)階段更關(guān)注的應(yīng)該是做好自有社區(qū)管理服務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，所以融資需求沒有那么急切，介紹的方式也能把企業(yè)融資和證券上市在時間上分開。”

不過，以介紹方式上市的股票在上市初期的關(guān)鍵則是股份供應(yīng)與交投活躍度。能否讓原股東穩(wěn)定持有并吸引新投資者入場，是中海物業(yè)即將面臨的問題。

中海物業(yè)的前路

按照中海物業(yè)股份派發(fā)方案，每擁有3股中海地產(chǎn)股份的股東就可以獲派1股中海物業(yè)股份。也即是說，中海物業(yè)上市后的股東也即為中海地產(chǎn)的股東。

得益于物業(yè)管理業(yè)務(wù)近兩年受資本市場青睞的背景，中海物業(yè)上市初期遭股東拋售的風(fēng)險似乎在降低。

“過去大家比較認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是難形成規(guī)模、盈利較低的行業(yè)，但是彩生活上市以及后來更多房企想要分拆物業(yè)來看，現(xiàn)在市場看法有所改變。中海是中海物業(yè)的大股東，另外中海在境外投資者中的有其口碑在，境外投資者在中海物業(yè)上市之時就拋售的可能較小。”

而上市后更長遠(yuǎn)的表現(xiàn)，依然要回歸到業(yè)務(wù)本身。

據(jù)中海年報，2014年，中海物業(yè)在國內(nèi)管理項目約199個，管理面積4550萬平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理項目包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、政府物業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

其中，商業(yè)項目管理服務(wù)包括20余座城市，覆蓋中海系甲級寫字樓、環(huán)宇城購物中心及星級酒店三大產(chǎn)品系列。

香港方面，中海的物業(yè)服務(wù)公司除了為集團發(fā)展的香港豪宅物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)外，管理服務(wù)也覆蓋商業(yè)大廈、商場、大型屋苑、公共屋村、私人物業(yè)、公共設(shè)施、出入境口岸、中央駐港機構(gòu)辦公大樓及軍事用地等，管理面積約450萬平方米。

如果計入中海在今年5月并入的中海宏洋物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其管理面積將超過6000萬平方米，約為彩生活管理面積2億平方米的30%。

雖然管理面積僅約彩生活管理面積2億平方米的30%，但就營業(yè)額而言，2014年彩生活錄得4.86億港元，不及中海的25%。

截至2014年底止全年，中海實現(xiàn)物業(yè)管理收入20.1億港元，其中香港及澳門地區(qū)2.3億港元，內(nèi)地17.8億港元，同比增長13.6%。在管面積逾5000萬平方米，同比增加25%。

有相關(guān)市場人士曾對觀點地產(chǎn)新媒體分析稱，彩生活的商業(yè)模式是“傳統(tǒng)物業(yè)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)”，但主要局限于住宅物業(yè)方面。相比之下，中海物業(yè)管理范圍除了住宅，還有寫字樓、購物中心等高收益物業(yè)，這也是管理面積不如彩生活、營收卻高出幾倍的原因。

但從另一方面來說，這或許也意味著中海未來要面對的挑戰(zhàn)更大。

當(dāng)前的中海物業(yè)更多地圍繞中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)版圖布局，管理及收費難度較低，而一旦其未來選擇收購進(jìn)行市場化擴張，如何面對參差不同的項目而在越發(fā)激烈的競爭中保持利潤則將是個考驗。