李嘉誠(chéng)在內(nèi)地又還剩下多少資產(chǎn)？其資產(chǎn)運(yùn)作狀況如何？還原李嘉誠(chéng)內(nèi)地版圖真相。

一場(chǎng)爭(zhēng)議重重的輿論風(fēng)波背后，李嘉誠(chéng)旗下的內(nèi)地物業(yè)，究竟是怎樣一幅拼圖？

“別讓李嘉誠(chéng)跑了”莫名成了熱門話題。

這個(gè)爭(zhēng)議重重的話題背后，李嘉誠(chéng)的內(nèi)地物業(yè)版圖究竟如何？擅長(zhǎng)把握時(shí)點(diǎn)，低買高賣的“超人”，真的在撤離內(nèi)地市場(chǎng)嗎？

事實(shí)上，自2013年起，有關(guān)李嘉誠(chéng)“拋售大陸物業(yè)和資產(chǎn)”的新聞便屢屢見諸媒體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三年的時(shí)間李嘉誠(chéng)共套現(xiàn)將近800億元。最新一宗拋售是2015年7月底，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)被指尋求出售上海陸家嘴的綜合體世紀(jì)匯廣場(chǎng)，報(bào)價(jià)最高200億元人民幣。

那么，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地又還剩下多少資產(chǎn)？其資產(chǎn)運(yùn)作狀況如何？《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”，通過(guò)調(diào)查分析，試圖還原李嘉誠(chéng)內(nèi)地版圖真相。

三成業(yè)績(jī)來(lái)自內(nèi)地

近期，合并后的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113.HK)發(fā)布首份中期報(bào)告，報(bào)告指出，2015年上半年，公司共取得營(yíng)業(yè)額190.49億元，同比增長(zhǎng)24.20%。

物業(yè)銷售仍然是長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的主要收入來(lái)源，而從地區(qū)收入貢獻(xiàn)來(lái)看，香港是主要市場(chǎng)，2015年中期勁收132.55億港幣，占比69.58%。來(lái)自內(nèi)地市場(chǎng)的收入為56.13億港幣，占比達(dá)到29.46%，在2014年同期，這一數(shù)據(jù)為21.30%，比去年提升8個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)自內(nèi)地的收入主要為物業(yè)銷售，其他類別的業(yè)績(jī)?nèi)缥飿I(yè)租賃、酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)以及物業(yè)及項(xiàng)目管理加起來(lái)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)額為3億港幣。物業(yè)租賃方面，由于李嘉誠(chéng)的一系列拋售，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在內(nèi)地的投資物業(yè)所剩不多，以上海為例，目前僅剩上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)。而酒店業(yè)務(wù)方面，因內(nèi)地的反腐政策受到波及。

物業(yè)銷售方面，2015年中期公司已確認(rèn)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額為157億港幣，同比增長(zhǎng)25.92%，其中內(nèi)地貢獻(xiàn)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額53.13億港幣，同比增長(zhǎng)79.13%，占物業(yè)銷售額營(yíng)業(yè)額比重達(dá)33.70%。

物業(yè)銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源為：(一)香港物業(yè)項(xiàng)目的住宅單位銷售-環(huán)宇海灣、致藍(lán)天、嵐山第一及二期和DIVA；(二)內(nèi)地物業(yè)項(xiàng)目的住宅單位銷售-上海高逸尚城第1B期(見下文《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》調(diào)查稿件)、重慶御峰1號(hào)地塊、成都南城都匯第3、4、5A及5B期、青島曉港名城2、3、4及6號(hào)地塊。

內(nèi)地1384億物業(yè)估值

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地到底還有多少資產(chǎn)？

根據(jù)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)今年三月份發(fā)布的分拆上市的聆訊財(cái)報(bào)，于2015年2月28日，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)經(jīng)物業(yè)估值師評(píng)估的多元化物業(yè)組合，總值約為4201億港元。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在全球擁有多元化的物業(yè)組合，包括位于香港、中國(guó)內(nèi)地、新加坡、英國(guó)及巴哈馬群島的物業(yè)。

根據(jù)上圖表我們可以看到，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在內(nèi)地?fù)碛?384.42億港元的物業(yè)估值，其中主要為發(fā)展物業(yè)，長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地?fù)碛谐^(guò)1314.12億港元的發(fā)展物業(yè)。

這主要因?yàn)殚L(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在內(nèi)地?fù)碛械凝嫶蟮耐恋貎?chǔ)備。

根據(jù)2015年中期報(bào)告，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)擁有約1490萬(wàn)平方米的開發(fā)土地儲(chǔ)備，其中70萬(wàn)平方米位于香港，1380萬(wàn)平方米位于內(nèi)地，40萬(wàn)平方米位于海外，內(nèi)地土地儲(chǔ)備占比高達(dá)92.62%。

不過(guò)這些土地大部分是在2007年前購(gòu)得。在2011年以前，李嘉誠(chéng)旗下集團(tuán)每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納，土地成本比較穩(wěn)定。但2012年5月份購(gòu)入上海一塊住宅用地之后，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地市場(chǎng)上再未有一塊土地入賬。

緩開發(fā)模式

有分析人士指出，較早拿地，然后緩慢分期開發(fā)，坐等土地升值，是長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)長(zhǎng)期保持高收益、高增長(zhǎng)的商業(yè)策略，但這也令李嘉誠(chéng)長(zhǎng)期受到“囤地”的質(zhì)疑。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)開發(fā)到底有多慢？

以上海項(xiàng)目為例，近期最受矚目的陸家嘴世紀(jì)匯廣場(chǎng)，2005年拿地，2010年動(dòng)工，目前仍在施工，預(yù)計(jì)2016年分批完工。

備受重視的真如副中心高逸尚城，2006年拿地，2009年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2018年完工。

位于靜安新閘路的世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)，2004年拿地，直到2013年才正式動(dòng)工，本來(lái)預(yù)計(jì)在今年年底完工，但目前仍在打地基，完工日期不可知。

嘉定湖畔名邸，2007年拿地，5年后動(dòng)工，目前只完成了一期住宅。

……

不過(guò)，對(duì)于囤地這一說(shuō)法，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)回復(fù)《東地產(chǎn)》采訪時(shí)表示：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔在內(nèi)地之土地發(fā)展項(xiàng)目均依國(guó)家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地之情況；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔并沒(méi)有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發(fā)展及出售項(xiàng)目，以便回籠資金進(jìn)行再發(fā)展。