11月17日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司宣布，公司第二期中期票據(jù)已完成發(fā)行。發(fā)行總金額為人民幣50億元，每張面值為人民幣100元，利率為4.25%，期限為5年。本次募集資金用于公司及其子公司歸還金融機(jī)構(gòu)融資，拓寬融資渠道、降低財(cái)務(wù)成本。

值得一提的是，本月13日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)通過(guò)證監(jiān)會(huì)披露的“首次公開(kāi)發(fā)行A股股票招股說(shuō)明書(shū)”顯示，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在A股發(fā)行不超過(guò)2.5億股新股，擬募集資金或達(dá)120億元。這些新股資金將投入萬(wàn)達(dá)商業(yè)位于南京、濟(jì)南、合肥、成都、徐州共計(jì)5個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。不過(guò)，公告并未具體披露發(fā)行價(jià)格、日期以及上市地點(diǎn)等進(jìn)一步內(nèi)容。

這意味著，如果此次A股上市成功，萬(wàn)達(dá)將成為一家新的“A+H”雙上市平臺(tái)的房地產(chǎn)公司。公司總股本將達(dá)到47.77億股，其中A股不超過(guò)41.25億股，H股6.53億股。

早在2009年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就曾經(jīng)計(jì)劃登陸A股市場(chǎng)，后因種種原因最終擱淺。2014年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功實(shí)現(xiàn)H股上市。在香港聯(lián)交所發(fā)行6億股，每股發(fā)行價(jià)為48港元，股票代碼為03699。

截至2015年6月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的總資產(chǎn)7976.82億元，凈資產(chǎn)2430.50億元，擁有總建筑面積為8265.48萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。2015上半年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)凈利潤(rùn)178.27億元。

7月3日，公司通過(guò)《關(guān)于首次公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股(A 股)并上市的議案》。8月18日，公司批準(zhǔn)A股發(fā)行方案，擬發(fā)行不超過(guò)2.5億股A股。

在萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股新股發(fā)行之前，公司實(shí)際控制人王健林直接持有6.788%股權(quán)，并通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)間接持有43.712%股權(quán)，此外王健林妻子林寧也持有3.181%股份。因此在新股發(fā)行后，公司實(shí)際控制人并未發(fā)生變化。不過(guò)，根據(jù)招股書(shū)披露的股東名單，A股上市前夕，泛海投資、建銀國(guó)際、巨人投資、北京五谷豐、秦川大地等已經(jīng)不持有萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司股份，僅有華控基金和大中太平仍分別持股0.442%和0.795%。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別高增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，此次重啟A股上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)很難實(shí)現(xiàn)資本紅利溢價(jià)。

招股書(shū)顯示，近年來(lái)，公司所從事的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入大量資金，伴隨公司業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，大量新項(xiàng)目的實(shí)施導(dǎo)致資本支出、債務(wù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，對(duì)流動(dòng)資金的需求亦顯著增加。

最近三年及一期末，萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司母公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.32%、89.42%、78.52%和76.89%，合并報(bào)表口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為73.93%、73.58%、72.51%和72.68%，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平。同時(shí)，公司短期、長(zhǎng)期(含一年內(nèi)到期)借款和應(yīng)付債券金額合計(jì)分別為932.28億元、1339.93億元、1809.68億元和1742.38億元，有息負(fù)債的規(guī)模較大。

此外，最近三年及一期末，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率分別為53.61%、44.40%、43.96%和42.98%，受結(jié)算項(xiàng)目的區(qū)域和類(lèi)型差異、房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降等因素的影響，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率呈逐年下降趨勢(shì)。

此次回歸A股，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃發(fā)行A股不超過(guò)2.5億股，擬募集資金或達(dá)120億元，分別投入五個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。若新股順利發(fā)行，公司總股本將達(dá)到47.77億股，其中A股不超過(guò)41.25億股，H股6.53億股。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，市場(chǎng)基本面逐漸好轉(zhuǎn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)選擇在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)發(fā)行A股具有積極意義。“萬(wàn)達(dá)商業(yè)與內(nèi)地市場(chǎng)的投資者接觸相對(duì)不多，走‘H+A’的雙平臺(tái)路線，其實(shí)是希望與內(nèi)地消費(fèi)群體和投資群體有更直接的接觸。一方面提振股價(jià)，另一方面希望能夠通過(guò)A股市場(chǎng)獲得更大的市場(chǎng)認(rèn)可度和品牌效果。”

2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)開(kāi)始重點(diǎn)探索創(chuàng)新“輕資產(chǎn)”投融資模式。該模式主要利用萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)、資源整合能力及品牌效應(yīng)，通過(guò)吸引第三方投資者及社會(huì)資金投資于具商業(yè)潛力城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)單體購(gòu)物中心項(xiàng)目。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)商業(yè)模式在盈利方面有較好前景，企業(yè)未來(lái)的估值會(huì)有進(jìn)一步提升空間，預(yù)計(jì)在A股市場(chǎng)上也會(huì)有較好表現(xiàn)。

不過(guò)，早在今年8月，萬(wàn)達(dá)宣布回歸A股的方案獲得董事會(huì)通過(guò)時(shí)，CRIC研究中心朱一鳴等分析師曾經(jīng)分析指出，“萬(wàn)達(dá)想要回歸A股，其主要原因是在于股價(jià)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港股的價(jià)格一直都沒(méi)什么增長(zhǎng)，8月24日更是出現(xiàn)了自上市以來(lái)的最大跌幅，約17%。海外投資人普遍不看好萬(wàn)達(dá)的新模式和新業(yè)務(wù)，而萬(wàn)達(dá)認(rèn)為，內(nèi)地投資人能夠比海外投資人更清楚的認(rèn)識(shí)萬(wàn)達(dá)的價(jià)值所在”。

朱一鳴認(rèn)為，由于萬(wàn)達(dá)在百貨、電商等業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)覍遗霰冢?ldquo;去地產(chǎn)化”道路舉步維艱。未來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)想要提升股價(jià)，除了繼續(xù)增加租金收入占比以外，還需要在提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，及拓展新業(yè)務(wù)方面有所成績(jī)。否則，針對(duì)萬(wàn)達(dá)的A股上市計(jì)劃，內(nèi)地的投資人未必會(huì)認(rèn)可。記者 高偉