觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2015落下帷幕，在“豪宅元年”、“地王”等一線城市年終盤點(diǎn)聲中，主打高端、豪宅產(chǎn)品的泰禾洋洋得意地亮出了其北京泰禾·1號(hào)街區(qū)單盤銷售50億的通州銷冠成績。

據(jù)泰禾官方微信消息，北京項(xiàng)目全年銷售額90億，位列北京第13名。綜合統(tǒng)計(jì)，2015年泰禾總銷售額達(dá)到323.3億元，已超額完成此前定下的全年300億目標(biāo)。

然而，相比其銷售業(yè)績，業(yè)內(nèi)人士似乎對(duì)泰禾2016年開年之初宣布攜手信達(dá)開發(fā)上海新江灣城地王的事件更感興趣。

高價(jià)入主一線

2016年1月6日，泰禾與信達(dá)同時(shí)發(fā)布公告宣布，雙方將合作開發(fā)兩個(gè)月前由信達(dá)拿下的上海新江灣城地王項(xiàng)目。根據(jù)簽訂的《新江灣項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》，泰禾合計(jì)投資約11.36億元，持股11.25%參與上海新江灣城項(xiàng)目開發(fā)。

據(jù)悉，上海新江灣城N091104單元C1-02(D7)住宅地塊位于上海未來4大示范居住區(qū)之一新江灣城，出讓總面積約13.2萬平方米，地上總建筑面積14.85萬平方米，容積率僅為1.125，是上海近年來罕有的低容積率地塊。

2015年11月25日該地塊正式拍賣時(shí)，參與競拍的12家知名開發(fā)商中，泰禾與信達(dá)的爭奪最為激烈。最終信達(dá)以72.99億元、81%的溢價(jià)拿下該地塊。扣除保障房面積后，該地塊實(shí)際樓板價(jià)高達(dá)6.1萬元/平方米，成為上海新晉單價(jià)地王。

然而在近百輪的競價(jià)激戰(zhàn)搶贏泰禾后，信達(dá)卻表示，公司過往開發(fā)項(xiàng)目以剛需類為主，希望新江灣城做一些改善類型的嘗試，以豐富集團(tuán)產(chǎn)品類型，且不排除會(huì)尋找合作者共同開發(fā)項(xiàng)目。

一個(gè)月后，2015年12月29日，有市場消息稱，信達(dá)拍下的上海新江灣城地王項(xiàng)目將由泰禾接手開發(fā)。

當(dāng)時(shí)接近泰禾的相關(guān)人士分析，在改善和高端項(xiàng)目頗有經(jīng)驗(yàn)的泰禾很有可能會(huì)與信達(dá)合作開發(fā)該項(xiàng)目，且泰禾操盤的可能性更大。

果不其然，泰禾與信達(dá)正式宣布要合作開發(fā)上海新江灣城地塊，而這距泰禾以近8萬的樓面價(jià)拿下位于深圳的全國單價(jià)地王僅僅過去10天。

2015年12月25日下午，深圳寶安區(qū)尖崗山兩宗居住用地舉行競拍，中海、萬科、保利、招商、金地、龍光、綠地、新世界、特發(fā)、中洲控股等20余家品牌房企紛紛到場參與競奪。最終卻是當(dāng)中“名不見經(jīng)傳”的泰禾以57億的總價(jià)悉數(shù)摘下兩宗地，成功挺入深圳。

其中一宗面積21433.33平方米的地塊溢價(jià)177.61%，以79907元/平方米的樓面地價(jià)，超越此前上海、北京兩地創(chuàng)下的6.1萬元/平方米、7.5萬/平方米紀(jì)錄，成為轟動(dòng)一時(shí)的全國單價(jià)地王。

首入深圳的泰禾以這樣的高調(diào)方式成功刷屏。

全國單價(jià)地王余熱未退，如今入股信達(dá)上海地王項(xiàng)目的消息又再次將泰禾放到聚光燈下，其一線擴(kuò)張意圖已不言而喻。

成本壓力下利潤考量

對(duì)于泰禾入股信達(dá)新江灣城地王項(xiàng)目，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，泰禾高端產(chǎn)品線尤其是在北京的院子系列還是比較成功的。新江灣城是一線城市的高端板塊，符合泰禾的產(chǎn)品線風(fēng)格，也符合泰禾聚焦一線城市的布局策略。

資料顯示，泰禾的項(xiàng)目主要集中在福建，除此之外，其70%以上的產(chǎn)品位于一線的北京、上海，還有部分在重點(diǎn)的二線城市。

泰禾董事長黃其森曾明確表示，“高價(jià)”進(jìn)入深圳不是“錢多人傻”，而是泰禾一直看好一線城市，在發(fā)展區(qū)域選擇上，基本不進(jìn)入三四線城市。“因?yàn)樵缭趦扇昵熬筒煊X了三四線城市過剩的情況。”

有市場報(bào)告顯示，截止到今年11月，一線城市樓市回暖跡象明顯，供需兩旺，新房價(jià)格累計(jì)上漲15.1%，而二三線城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右，三四線城市仍深陷去庫存壓力。

如眾多業(yè)內(nèi)人士所言，面對(duì)一線與二三線樓市存在的嚴(yán)重分化，開發(fā)商寧愿高價(jià)在市場需求大的一線及重點(diǎn)二線城市搶地，也不愿在庫存本已高企的三四線被困。于是，僧多粥少的一線城市地王頻出，導(dǎo)致拿地成本加重，而為保證一定的利潤，更多的土地被開發(fā)成豪宅產(chǎn)品。

這意味著，豪宅市場不僅成本越來越高，競爭也會(huì)越來越大。要保證有利可圖，均價(jià)須在一定程度上高于成本，而一旦均價(jià)偏高，則得依靠產(chǎn)品的品質(zhì)和特色來搶占市場。

2013年6月5日，泰禾初入上海即以6.48億拿下位于上海閘北區(qū)103街坊27丘，內(nèi)環(huán)黃金地段的1宗商辦地塊，面積約5230平方米，樓板價(jià)30974元/平方米。泰禾拿地后一年，項(xiàng)目周邊的蘇河灣華僑中心商業(yè)體售價(jià)達(dá)到了13萬/平方米，與泰禾當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)相差近10萬元/平方米，其中的利潤空間可想而知。

而泰禾2015年末剛拿下的深圳地王位于寶安區(qū)夾崗山，當(dāng)前該板塊周邊住宅項(xiàng)目均價(jià)在9萬/平方米以上，是豪宅集聚區(qū)，地理位置優(yōu)越且區(qū)域配套條件成熟。

深圳市場研究數(shù)據(jù)就顯示，2015年深圳新房均價(jià)比2014年上漲近4成，部分區(qū)域的房價(jià)甚至翻了一倍，且豪宅市場價(jià)格持續(xù)走高，年末新開的部分項(xiàng)目均價(jià)已破10萬+，最高達(dá)到了13.8萬/平方米。

另外，由于二線及其他三四線城市的去庫存壓力，開發(fā)商及投資者都回歸到了一線城市。尤其深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型后，金融及高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，GDP增速高于全國平均水平，吸引了過百萬高端人才到來，而他們的購買能力強(qiáng)，對(duì)豪宅需求比較大。

盡管泰禾近8萬/平方米的拿地單價(jià)與當(dāng)前的板塊銷售均價(jià)僅相差1萬/平方米，看似利潤空間不大，但按深圳屢創(chuàng)新高的豪宅價(jià)格趨勢(shì)，泰禾表示很看好深圳目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，認(rèn)為深圳仍有漲價(jià)空間，未來泰禾也可能繼續(xù)在深圳拿地。

而泰禾最為業(yè)內(nèi)所知的就是其“院子系”高端別墅產(chǎn)品，目前泰禾在售項(xiàng)目中共有6個(gè)院子，分別在北京、廈門、福州、南京、江陰5個(gè)全國一二線城市。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料，2015年，泰禾共拿了6宗地，5宗在北上深3個(gè)一線城市，剩下的1宗在杭州。6宗地中，有4宗地將被開發(fā)成泰禾院子。

從銷售情況看，泰禾的“院子系”表現(xiàn)確實(shí)突出。資料顯示，2014年初，泰禾·北京院子開盤當(dāng)日即售罄，單日銷售額達(dá)18億。2015年5月30日，福州院子精裝高層首次開盤，2小時(shí)銷售額達(dá)6億；6月29日，福州院子別墅產(chǎn)品首次開盤，56座800萬級(jí)院子幾乎當(dāng)日售罄。泰禾廈門院子是2015年前三季度廈門的別墅銷售冠軍，目前銷售額已達(dá)35億元。

2015年12月25日，泰禾還接受了參股公司福州盛利俊實(shí)業(yè)的委托，計(jì)劃將此前8.8億拿下的杭州未來科技城85號(hào)地塊開發(fā)成全國第8個(gè)泰禾院子。

第9個(gè)院子則是其2015年10月30日宣布要與北科建共同合作開發(fā)的北京昌平沙河區(qū)域麗春湖項(xiàng)目，這也是泰禾在北京的第4個(gè)院子。轟動(dòng)一時(shí)的深圳地王亦將成為泰禾在全國的第10座泰禾院子。

對(duì)于上海新江灣城地王項(xiàng)目，泰禾目前并未透露是否會(huì)開發(fā)成上海第一個(gè)泰禾院子。

不過，張宏偉說：“目前泰禾在上海做的產(chǎn)品還沒有北京的好，通過新江灣城項(xiàng)目可能會(huì)提升上海在其公司內(nèi)部的市場地位。泰禾有高端產(chǎn)品線開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，信達(dá)有資本支持，泰禾與信達(dá)合作，互惠互利，還可以盡可能規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。”