2015年樓市的整體成交火爆，卻難掩房企們2016年即將面臨的轉型困局。看似業績上升，實則利潤率下滑、地價飆升、需求透支、庫存壓力等不利因素接踵而來。在千億元房企已經達到7家的當下，規模顯然不再是唯一目標，要找到“下半場的門票”，并沒有那么容易。

2015年樓市的整體成交火爆，卻難掩房企們2016年即將面臨的轉型困局。看似業績上升，實則利潤率下滑、地價飆升、需求透支、庫存壓力等不利因素接踵而來。在千億元房企已經達到7家的當下，規模顯然不再是唯一目標，要找到“下半場的門票”，并沒有那么容易。

業績上漲地價也在漲

2015年，對房地產市場來說又是火爆的一年。剛剛過去的12月全國主要54個城市合計住宅簽約達到了33.4萬套。環比上漲了11.9%，這一單月成交量也創造了2014年以來連續2年最高單月紀錄，而從2015年的全年12個月看，累計成交套數也達到了303.8萬套，同比上漲達到了13.87%。雖然金九成色不足，但銀十到12月住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現上漲走勢，樓市出現了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。

房企銷售業績水漲船高。這種情況從克而瑞研究中心公布的TOP100房企門檻大幅提升就可以展現出來，前100名房企門檻從去年的70億元增加至104億元。7家房企銷售額突破千億元，3家房企突破2000億元。

比住宅市場還火爆的，是土地市場。2015年下半年開始，尤其是最后兩個月房企開始積極拿地，全國重點城市土地市場表現火熱，除了北上廣深這樣的一線城市外，南京、蘇州、合肥、武漢、杭州、鄭州、石家莊等二線城市也開始頻現“地王”，甚至上述城市還出現“地王”不斷易主的狀態，市場“面粉貴過面包”也成為常態。2015年40大城市土地出讓金合計成交了18826.1億元，同比2014年全年的18250.9億元上漲了3.2%。北京、上海、重慶三地土地出讓金過千億元。單單4個一線城市土地出讓金去年就超過5100億元，，樓面價卻達到了9184元，同比漲幅20%。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房企重返一二線核心城市，將導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一二線核心城市的進入門檻會持續提高，而這也就意味著進入一二線核心城市的房企未來風險也會越來越大。“2015年房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時導致銷售型現金流陷入被動。”張宏偉表示。

庫存緩解利潤卻在降

隨著2015年下半年銷售的回暖，對房企來說一個好消息是庫存開始下降了。易居研究院截至2015年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3396萬、18444萬和4250萬平方米，環比降幅分別為4.6%、0.5%和0.2%，同比降幅分別為12.9%、3.2%和2.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2015年12月份，35個城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存，目前存銷比為近28個月新低，存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。

暫時脫離高庫存危險，房企2016年就高枕無憂了？答案顯然是否定的，因為與銷售規模和存銷比同樣重要的利潤率指標上，卻出現了持續下降趨勢。據統計數據顯示，在 A股上市的125家房地產企業在2015年中期銷售凈利率行業均值為11.2%，加上近年來房企拿地成本、營業成本等不斷增加，將繼續導致其獲利能力不斷下降。

能夠為房企輸血的資本市場也并不樂觀。2015年，房企海外融資難度大漲，整體數據看，2015年，房企海外融資總額只有243億美元，同比下跌61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資暴跌2500億元。雖然2015年國內融資環境寬松，一定程度上彌補了房企海外融資下降的損失，不過從當前資本市場的表現來看，房企想要繼續從國內資本市場拿到錢，似乎不會那么容易。

分化繼續強者難更強

從2015年房地產企業銷售業績來看，超過100億元的房企達到104家。7家千億房企銷售額均值為1821億元，增長率均值為15.6%。平均進駐87個城市，已于白銀時代來臨之前順利完成全國布局網絡的鋪設。9家房企銷售額增長率為10.5%，該陣營企業主要以中高端產品定位為主，平均布局30個熱點一二線城市，銷售額最高城市貢獻率均值達25%，過于集中的定位使其近年來始終面臨增長后繼動力不足的現狀。33家房企銷售額增長率達31.9%，該陣營房企均為京津冀、長三角、珠三角等核心區域的龍頭企業，受益于2015年深耕區域的銷售回暖，獲得了業績的高速增長。55家百億級房企銷售額增長率均值為18.5%，該陣營房企平均進入城市為13個，大本營城市的數量占比高達85%，因此業績受市場波動影響最大，具有不穩定的特點。

中國指數研究院在其報告中指出，“越大越快”的發展趨勢也由于結構性回暖的影響有所變化，200億-500億元級別的房企顯現出更快的增長性特征。

問題來了，千億級別房企布局更均衡，但住宅市場進入白銀時代，利潤率持續下滑已成定局，500億級別房企押寶重點城市，一旦押寶失誤將面臨業績快速下滑風險。百億級別房企則有被逐漸邊緣化的趨勢。

2016年房地產市場注定會更加復雜，政策層面、市場層面、融資層面都是如此。房企們在其他方面的努力，“互聯網+”、進軍產業地產、做大養老地產、搭建金融平臺、挖掘家裝市場等，大都處于“看上去很美，但是缺乏成功經驗”的實驗階段。能否打破瓶頸、尋得“下半場門票”，路還很長。