2015年樓市的整體成交火爆，卻難掩房企們2016年即將面臨的轉(zhuǎn)型困局。看似業(yè)績上升，實(shí)則利潤率下滑、地價(jià)飆升、需求透支、庫存壓力等不利因素接踵而來。在千億元房企已經(jīng)達(dá)到7家的當(dāng)下，規(guī)模顯然不再是唯一目標(biāo)，要找到“下半場的門票”，并沒有那么容易。

2015年樓市的整體成交火爆，卻難掩房企們2016年即將面臨的轉(zhuǎn)型困局。看似業(yè)績上升，實(shí)則利潤率下滑、地價(jià)飆升、需求透支、庫存壓力等不利因素接踵而來。在千億元房企已經(jīng)達(dá)到7家的當(dāng)下，規(guī)模顯然不再是唯一目標(biāo)，要找到“下半場的門票”，并沒有那么容易。

業(yè)績上漲地價(jià)也在漲

2015年，對房地產(chǎn)市場來說又是火爆的一年。剛剛過去的12月全國主要54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約達(dá)到了33.4萬套。環(huán)比上漲了11.9%，這一單月成交量也創(chuàng)造了2014年以來連續(xù)2年最高單月紀(jì)錄，而從2015年的全年12個(gè)月看，累計(jì)成交套數(shù)也達(dá)到了303.8萬套，同比上漲達(dá)到了13.87%。雖然金九成色不足，但銀十到12月住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國房價(jià)呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。

房企銷售業(yè)績水漲船高。這種情況從克而瑞研究中心公布的TOP100房企門檻大幅提升就可以展現(xiàn)出來，前100名房企門檻從去年的70億元增加至104億元。7家房企銷售額突破千億元，3家房企突破2000億元。

比住宅市場還火爆的，是土地市場。2015年下半年開始，尤其是最后兩個(gè)月房企開始積極拿地，全國重點(diǎn)城市土地市場表現(xiàn)火熱，除了北上廣深這樣的一線城市外，南京、蘇州、合肥、武漢、杭州、鄭州、石家莊等二線城市也開始頻現(xiàn)“地王”，甚至上述城市還出現(xiàn)“地王”不斷易主的狀態(tài)，市場“面粉貴過面包”也成為常態(tài)。2015年40大城市土地出讓金合計(jì)成交了18826.1億元，同比2014年全年的18250.9億元上漲了3.2%。北京、上海、重慶三地土地出讓金過千億元。單單4個(gè)一線城市土地出讓金去年就超過5100億元，，樓面價(jià)卻達(dá)到了9184元，同比漲幅20%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企重返一二線核心城市，將導(dǎo)致市場競爭更加激烈，勢必會(huì)推升土地成本，如果市場按照這樣的邏輯持續(xù)進(jìn)行，一二線核心城市的進(jìn)入門檻會(huì)持續(xù)提高，而這也就意味著進(jìn)入一二線核心城市的房企未來風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大。“2015年房地產(chǎn)市場成交量價(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量價(jià)走勢，那其實(shí)就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時(shí)導(dǎo)致銷售型現(xiàn)金流陷入被動(dòng)。”張宏偉表示。

庫存緩解利潤卻在降

隨著2015年下半年銷售的回暖，對房企來說一個(gè)好消息是庫存開始下降了。易居研究院截至2015年12月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3396萬、18444萬和4250萬平方米，環(huán)比降幅分別為4.6%、0.5%和0.2%，同比降幅分別為12.9%、3.2%和2.5%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年12月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，目前存銷比為近28個(gè)月新低，存銷比處于歷史低位，這是近期房價(jià)持續(xù)上漲的市場邏輯。

暫時(shí)脫離高庫存危險(xiǎn)，房企2016年就高枕無憂了？答案顯然是否定的，因?yàn)榕c銷售規(guī)模和存銷比同樣重要的利潤率指標(biāo)上，卻出現(xiàn)了持續(xù)下降趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在 A股上市的125家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年中期銷售凈利率行業(yè)均值為11.2%，加上近年來房企拿地成本、營業(yè)成本等不斷增加，將繼續(xù)導(dǎo)致其獲利能力不斷下降。

能夠?yàn)榉科筝斞馁Y本市場也并不樂觀。2015年，房企海外融資難度大漲，整體數(shù)據(jù)看，2015年，房企海外融資總額只有243億美元，同比下跌61.7%，折算成人民幣計(jì)算，房企海外融資暴跌2500億元。雖然2015年國內(nèi)融資環(huán)境寬松，一定程度上彌補(bǔ)了房企海外融資下降的損失，不過從當(dāng)前資本市場的表現(xiàn)來看，房企想要繼續(xù)從國內(nèi)資本市場拿到錢，似乎不會(huì)那么容易。

分化繼續(xù)強(qiáng)者難更強(qiáng)

從2015年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績來看，超過100億元的房企達(dá)到104家。7家千億房企銷售額均值為1821億元，增長率均值為15.6%。平均進(jìn)駐87個(gè)城市，已于白銀時(shí)代來臨之前順利完成全國布局網(wǎng)絡(luò)的鋪設(shè)。9家房企銷售額增長率為10.5%，該陣營企業(yè)主要以中高端產(chǎn)品定位為主，平均布局30個(gè)熱點(diǎn)一二線城市，銷售額最高城市貢獻(xiàn)率均值達(dá)25%，過于集中的定位使其近年來始終面臨增長后繼動(dòng)力不足的現(xiàn)狀。33家房企銷售額增長率達(dá)31.9%，該陣營房企均為京津冀、長三角、珠三角等核心區(qū)域的龍頭企業(yè)，受益于2015年深耕區(qū)域的銷售回暖，獲得了業(yè)績的高速增長。55家百億級房企銷售額增長率均值為18.5%，該陣營房企平均進(jìn)入城市為13個(gè)，大本營城市的數(shù)量占比高達(dá)85%，因此業(yè)績受市場波動(dòng)影響最大，具有不穩(wěn)定的特點(diǎn)。

中國指數(shù)研究院在其報(bào)告中指出，“越大越快”的發(fā)展趨勢也由于結(jié)構(gòu)性回暖的影響有所變化，200億-500億元級別的房企顯現(xiàn)出更快的增長性特征。

問題來了，千億級別房企布局更均衡，但住宅市場進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤率持續(xù)下滑已成定局，500億級別房企押寶重點(diǎn)城市，一旦押寶失誤將面臨業(yè)績快速下滑風(fēng)險(xiǎn)。百億級別房企則有被逐漸邊緣化的趨勢。

2016年房地產(chǎn)市場注定會(huì)更加復(fù)雜，政策層面、市場層面、融資層面都是如此。房企們在其他方面的努力，“互聯(lián)網(wǎng)+”、進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、做大養(yǎng)老地產(chǎn)、搭建金融平臺(tái)、挖掘家裝市場等，大都處于“看上去很美，但是缺乏成功經(jīng)驗(yàn)”的實(shí)驗(yàn)階段。能否打破瓶頸、尋得“下半場門票”，路還很長。