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長租公寓市場(chǎng)“井噴”前夜:資本隨“風(fēng)”而動(dòng)

杜冉樂/文

2015年底,住建部曾召開會(huì)議提出,擬建立購租并舉的住房制度,除直接的去庫存外,根本上是為了推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者了解到,2014年以來,包括四川(樓盤)優(yōu)客逸家、魔方公寓、YOU+公寓等結(jié)合了“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)手段的諸多新型租賃型公寓企業(yè)相繼誕生。當(dāng)前,不少房企為了去庫存而紛紛聯(lián)合途家等,試圖推出類似優(yōu)客逸家等新商業(yè)租賃服務(wù)模式。

隨之而來的是,多家公寓管理企業(yè)多輪融資背后已隱現(xiàn)資本身影,與此前相比,資本涌動(dòng)似乎更為兇猛。

  政策催化

2015年初,住建部對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》,該文件要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái),積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu),支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租,積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn),通過從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源等多種渠道,發(fā)展租賃市場(chǎng)。

值得注意的是,REITs試點(diǎn)也被住建部重點(diǎn)提及。住建部方面認(rèn)為,推進(jìn)REITs試點(diǎn),有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、增加企業(yè)的融資渠道、增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs,可充分利用社會(huì)資金,多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛表示,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標(biāo),將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)只售不租,多售少租的局面,將部分房源轉(zhuǎn)化為租賃房將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向租售并驅(qū)方向發(fā)展。

2015年底,住建部強(qiáng)調(diào),2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革,把去庫存作為重點(diǎn),建立購租并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化,通過市場(chǎng)籌集房源,政府給予租金補(bǔ)貼。

如果說上述關(guān)于政府鼓勵(lì)培育及發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的表述仍相對(duì)模糊,那么2015年11月份國務(wù)院發(fā)布的一個(gè)重要文件似乎更有針對(duì)性。

該文件全稱為《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》,宗旨是基于居民消費(fèi)升級(jí)需求,推動(dòng)生活消費(fèi)方式向發(fā)展型、現(xiàn)代型、服務(wù)型轉(zhuǎn)變,重點(diǎn)是“積極發(fā)展短租公寓、長期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”,首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,國務(wù)院上述文件似乎直接抓到了企業(yè)“痛點(diǎn)”,要求加快完善體制機(jī)制,注重加強(qiáng)政策引導(dǎo)扶持,在政策扶持上加大財(cái)稅、金融、價(jià)格、土地政策引導(dǎo)支持。

具體來看,國務(wù)院強(qiáng)調(diào),針對(duì)創(chuàng)新財(cái)稅政策,應(yīng)適時(shí)推進(jìn)“營改增”改革,研究將尚未試點(diǎn)的生活性服務(wù)行業(yè)納入改革范圍;拓寬融資渠道,支持符合條件的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)上市融資和發(fā)行債券等。

  資本布局

2014年以來,以提供“長租公寓”為特長的四川本土房產(chǎn)服務(wù)商“優(yōu)客逸家”資管平臺(tái)異軍突起,在2015年實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長。

優(yōu)客逸家的商業(yè)模式是,通過整合一個(gè)城市閑置的公寓或公寓型住宅,借助O2O模式以打造“美好生活服務(wù)商”,其本身對(duì)接的就是每年畢業(yè)的大批大中專畢業(yè)生等青年群體,而這直接拉動(dòng)了成都投資型公寓的市場(chǎng)銷售。

2013年9月,優(yōu)客逸家獲得了聯(lián)想控股旗下君聯(lián)資本400萬美元A輪投資,到2014年9月再次獲得經(jīng)緯中國、海納亞洲、君聯(lián)資本等聯(lián)合注資(B輪)2200萬美元。

僅在成都市場(chǎng),除優(yōu)客逸家之外,包括鏈家旗下自如網(wǎng)、小豬短租等對(duì)成都市場(chǎng)也虎視眈眈。放眼全國市場(chǎng),類似優(yōu)客逸家的YOU+青年公寓、蘑菇公寓、魔方公寓、逗號(hào)公寓等均在跑馬圈地。

記者了解到,上線于2012年的小豬短租,首輪獲得了晨興創(chuàng)投千萬美元的A輪融資。2011年,YOU+創(chuàng)始人劉洋、劉昕兄弟簽下了原高露潔牙膏廠廠房,開始了長達(dá)8個(gè)月的公寓改造,幾經(jīng)摸索后在2014年開始被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),當(dāng)年8月雷軍旗下的順為資本領(lǐng)投YOU+的A輪融資,馮波的策源創(chuàng)投跟投。

按照YOU+的戰(zhàn)略,其定位于“青年生活和青年創(chuàng)業(yè)”兩大主題,將以北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)為主要城市,快速進(jìn)行連鎖擴(kuò)張。

蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平曾對(duì)媒體表示,長租公寓的盈利模式在于房租差價(jià)和管理費(fèi),最重要的在于成本管控,例如收房成本、裝修成本和管理成本。

不同于散售型的投資型公寓,優(yōu)客逸家的長租公寓模式特別之處在于將零散的業(yè)主空置房資源集中起來,通過集中性優(yōu)化管理服務(wù),來提升租客人氣,這些房源差不多位于成都市主城區(qū),而非一些新建的遠(yuǎn)郊性投資公寓。

記者還了解到,不同于優(yōu)客逸家式的長租公寓,成都不少房企聯(lián)合國內(nèi)短租巨頭途家網(wǎng)推出了酒店式短租公寓,不過站在房企的角度,這仍更像是一個(gè)營銷噱頭,意在加速去庫存,讓公寓投資人買單。

2015年8月,號(hào)稱全球最大的靈活辦公空間提供商雷格斯集團(tuán),在成都和重慶(樓盤)開設(shè)了新的服務(wù)式辦公中心,意在加速西南辦公短租市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張。

按照雷格斯的公開說法,上述布局是為了滿足西南市場(chǎng)不斷增長的靈活辦公空間需求。

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