王婷婷/文

“改善型產(chǎn)品開(kāi)始當(dāng)?shù)馈！边@是大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)2015年成都樓市的感受。

伴隨成都居民收入和家庭財(cái)富的增長(zhǎng)，政策層面的相對(duì)寬松，以及來(lái)自土地市場(chǎng)等積極因素的推動(dòng)，2015年成都市場(chǎng)上改善型住宅“逆襲”，存銷(xiāo)比大幅提升。面對(duì)更高品質(zhì)居住人群的改善型市場(chǎng)，也不可避免地產(chǎn)生更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　改善型需求釋放

2015年，伴隨國(guó)家層面寬松政策的相繼出臺(tái)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施也層出不窮。1月取消樓市限購(gòu)政策，2月執(zhí)行多年的“90/70政策”退出，3月二套房首付比例降至最低3成、二手房營(yíng)業(yè)稅“5改2”，公積金做出7大調(diào)整，省內(nèi)8個(gè)縣市出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼……

宏觀層面，央行多次降準(zhǔn)降息，二胎政策全面放開(kāi)，各類(lèi)政策利好效應(yīng)疊加，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者了解到，在成都住宅市場(chǎng)，雖然剛需依然是主角，但改善型需求大有反超之勢(shì)，首改和初級(jí)再改置業(yè)人群比重明顯提升。

中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2015年，成都家庭多套房擁有率明顯上漲，在擁有房產(chǎn)的家庭中，仍有19%的家庭有購(gòu)房打算。

“收入水平與購(gòu)房能力有直接關(guān)系，隨著購(gòu)房群體的收入水平提高，未來(lái)幾年，成都首改類(lèi)產(chǎn)品將會(huì)有所提高。”銳理數(shù)據(jù)的評(píng)述源于其對(duì)成都家庭收入的調(diào)查結(jié)果：2015年，成都主力客群家庭的年收入為10萬(wàn)~20萬(wàn)元，占比38%；次主力客群家庭年收入為20萬(wàn)~30萬(wàn)元，占比21%。

伴隨收入增加和客觀需求的影響，2015年，成都有約17%的購(gòu)房者出于改善居住環(huán)境而購(gòu)房；近21%是因?yàn)榻Y(jié)婚而購(gòu)買(mǎi)改善型住宅；14%是為解決小孩教育購(gòu)房。

值得注意的是，在成都市場(chǎng)中，純投資的購(gòu)房比例已不足10%，進(jìn)入“白銀時(shí)代”，購(gòu)房者更多為自住購(gòu)房，其中改善生活、工作、教育環(huán)境的需求愈顯突出。

“另外考慮到二孩政策的影響，成都‘小四房’的需求將進(jìn)一步釋放，未來(lái)改需市場(chǎng)會(huì)誕生更多需求。”銳理數(shù)據(jù)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理郭潔指出，需求釋放、政策刺激，加之高地價(jià)的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)100~130平方米左右的產(chǎn)品將成為主力需求，改需型住宅主要分布在主城區(qū)及近郊部分資源、配套、交通優(yōu)越的區(qū)域。

　　開(kāi)發(fā)商“群攻”首改

隨著改善型產(chǎn)品購(gòu)房需求的釋放，滿足該類(lèi)需求的中大戶(hù)型產(chǎn)品供銷(xiāo)也大幅增加。

銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，成都市場(chǎng)上，90~150平方米面積段的產(chǎn)品新增了970萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積則達(dá)到1112.6萬(wàn)平方米，已超過(guò)了90平方米以下產(chǎn)品的供銷(xiāo)量。

此外，2015年，90~110平方米、110~ 130平方米、150~170平方米和170~200平方米，這四個(gè)面積段的產(chǎn)品出現(xiàn)銷(xiāo)量同比上漲，以及占比增長(zhǎng)。特別是90~110平方米產(chǎn)品的銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)約6個(gè)百分點(diǎn)，占比則由2014年的21.9%增加到25.9%，增長(zhǎng)最為明顯。相比之下，70~90平方米純剛需戶(hù)型的銷(xiāo)量同比下降了約2個(gè)百分點(diǎn)。

建筑形態(tài)的成交狀況，也能佐證改善型產(chǎn)品的需求在增加。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中成房業(yè)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是聯(lián)排別墅，還是花園洋房，多層和小高層產(chǎn)品，改善型物業(yè)的成交均出現(xiàn)上漲，這幾個(gè)類(lèi)型產(chǎn)品的成交漲幅均超3成，其中洋房和超高層漲幅最高，達(dá)到36%。

“2016年，可以說(shuō)是‘改善年’。”高策新源董事長(zhǎng)廖建華直言，今年，更多項(xiàng)目會(huì)規(guī)劃改善型產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也多會(huì)把重點(diǎn)放在城區(qū)適合做改善型產(chǎn)品的板塊。

事實(shí)上，2015年，以大源、攀成鋼、萬(wàn)年場(chǎng)為代表的改善型物業(yè)板塊呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)，銷(xiāo)量和排名都大幅提升。

高策新源的數(shù)據(jù)顯示，2015年，上述3大板塊半年期的銷(xiāo)售套數(shù)就超2000套，大源更是達(dá)4485套，在各板塊中排名第四，超越臨近的剛需板塊“華府板塊”。而在2014年，大源板塊的排在第十五位，攀成鋼更是墊底，萬(wàn)年場(chǎng)無(wú)緣TOP20。僅一年后，改善型住宅快速擠壓了剛需產(chǎn)品固有的市場(chǎng)份額。

此外，不僅萬(wàn)科金域名邸、龍湖源著、萬(wàn)科公園5號(hào)、保利兩河等高端改善型項(xiàng)目也迅速走熱。在成都2015年樓盤(pán)銷(xiāo)售榜單上，主打100~150平方米產(chǎn)品的南湖國(guó)際中心、中德英倫聯(lián)邦、鷺湖宮等也都位居前十，面向高端改善型需求的南湖國(guó)際中心全年銷(xiāo)售面積甚至達(dá)20.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)量位居第二位。

“當(dāng)前市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)愈發(fā)細(xì)分，加之政策一定程度上鼓勵(lì)改善型需求入市，積壓的需求開(kāi)始釋放，改善型產(chǎn)品比例也將逐漸加大。”中成房業(yè)總經(jīng)理羅鳴表示。