王婷婷/文

2015年，成都經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升，經(jīng)濟(jì)增速超過全國(guó)平均水平。成都樓市也逐漸進(jìn)入上行通道。

中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2015年1~11月，成都市房地產(chǎn)投資同比上升至2280億元。2015年全年供應(yīng)面積同比減少1%，至2270萬(wàn)平方米，成交面積同比增長(zhǎng)6%，至2497.3萬(wàn)平方米。

在成都，70~90平方米戶型依然是銷售主力。2015年全年，該類產(chǎn)品的供應(yīng)、銷售、庫(kù)存比例均超過50%。

　　首置人群仍是市場(chǎng)主力

2015年，成都樓市依然呈現(xiàn)出明顯的“剛性”特征。

在2015年的成都商品住宅供銷規(guī)模榜上，成績(jī)最好的依然是70~90平方米的產(chǎn)品。中成房業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，該類產(chǎn)品的新增面積為850.79萬(wàn)平方米，銷量達(dá)900.88萬(wàn)平方米，占各類產(chǎn)品總成交量的36.1%，比重最大。

成都各建筑類型的供銷存量也說(shuō)明，高容積率產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主力，特別是高層產(chǎn)品。

銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，成都別墅和洋房產(chǎn)品銷售面積合計(jì)達(dá)84.8萬(wàn)平方米；高層產(chǎn)品的新增面積達(dá)1314.9萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá)1478.8萬(wàn)平方米，規(guī)模最大；其次則為中高層和超高層產(chǎn)品。

成都主流開發(fā)商的客戶群體中，剛需人群占主流。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者從成都萬(wàn)科處了解到，2015年，其客戶中20~30歲的占比達(dá)62.3%，是購(gòu)買比例最大的人群，30~ 40歲的占比為34.7%。

2015年，萬(wàn)科在成都推出的大部分產(chǎn)品均瞄準(zhǔn)剛需市場(chǎng)。金色城市、金色樂府、萬(wàn)科城等項(xiàng)目都主打“年輕態(tài)”住宅，滿足首次置業(yè)人群的需求。

記者了解到，2015年，成都銷售前三甲項(xiàng)目——世茂城、成都中絲園和華潤(rùn)二十四城的熱銷房源也都是剛需戶型。世茂城銷售房源的平均面積在91平方米，華潤(rùn)二十四城主力房源的平均面積則為88平方米，中絲園銷售戶型的面積略大，約為108平方米。

“二手房交易更能體現(xiàn)成都市場(chǎng)的剛需屬性。”高策新源董事長(zhǎng)廖建華直言，二手房交易中，套二房源的成交占比達(dá)36.9%，首次購(gòu)房比例達(dá)到64.6%，各類貸款比例達(dá)到68%。

實(shí)際上，由于貨幣政策相對(duì)寬松，以及稅費(fèi)減免等利好舉措相繼出臺(tái)。2015年1月21日，四川（樓盤）省全面取消限購(gòu)、限價(jià)等政策；3月，成都實(shí)行降低首付比例、放寬額度計(jì)算、減免辦理費(fèi)用等優(yōu)惠；二手房也將營(yíng)業(yè)稅“5改2”；四川8個(gè)縣市相繼出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)助政策……

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，樓市利好政策不斷，從市場(chǎng)指標(biāo)看，實(shí)際觸動(dòng)了很大比例的剛需人群置業(yè)。

　　剛需轉(zhuǎn)向泛主城區(qū)域

在成都，剛需人群提供了最強(qiáng)勁的消費(fèi)動(dòng)力，而他們還呈現(xiàn)出繼續(xù)“外遷”的趨勢(shì)。

中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2015年成都樓市各板塊中，供銷規(guī)模最大的是元華-站華板塊，住宅新增供應(yīng)102.7萬(wàn)平方米，成交面積108.6萬(wàn)平方米。2015年全年，該板塊住宅的周均認(rèn)購(gòu)量都保持在200套左右的較高水平。

元華-站華板塊位于繞城以外，天府大道南段，隨著成都經(jīng)濟(jì)重心的南移，曾經(jīng)的郊區(qū)化身“天府新城大源組團(tuán)核心居住區(qū)”，成為新一代的人居聚集地。隨著剛需人群的“外遷”，這個(gè)曾經(jīng)主打高端大戶型的板塊，也從2012年開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，板塊中的天悅府、兩江國(guó)際、雅頌居等項(xiàng)目，近年推出的大多是70~ 110平方米的典型剛需置業(yè)戶型。

而以剛需產(chǎn)品為主流的泛主城區(qū)市場(chǎng)，表現(xiàn)相對(duì)更亮眼。如大面、華府、雙流都進(jìn)入了成都供銷榜，且位列前三位。2015年，大面板塊的住宅成交面積達(dá)97.6萬(wàn)平方米，供應(yīng)77.3萬(wàn)平方米；華府板塊的住宅供應(yīng)也在82.7萬(wàn)平方米；雙流城區(qū)的成交面積則為86.4萬(wàn)平方米。

泛主城區(qū)板塊成為首改人群和剛需產(chǎn)品的主要聚集區(qū)，雖然得益于區(qū)域交通和配套的不斷完善，但對(duì)于購(gòu)房者而言，首要因素還是價(jià)格。銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)就顯示，房?jī)r(jià)仍是成都首次置業(yè)者買房關(guān)注的第一因素，占比17%。更多首次置業(yè)人群由于預(yù)算因素，選擇將置業(yè)范圍擴(kuò)大至泛主城區(qū)。

“以華陽(yáng)、大面、大豐、東升為代表的高開發(fā)度板塊，由于客群的重疊，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)也將更激烈，或?qū)⒊掷m(xù)‘以價(jià)換量’的局面。”銳理數(shù)據(jù)的研究員表示。

官方數(shù)據(jù)也顯示，2015年，成都住宅的價(jià)格同比下降3.7%，其中主城區(qū)的價(jià)格同比跌幅最小，僅下降1.9%，近郊降幅最大，下降4.5%。

中成房業(yè)總經(jīng)理羅鳴表示，成都市場(chǎng)繼續(xù)深度調(diào)整，剛需去庫(kù)存，是確保持續(xù)開發(fā)的大趨勢(shì)。對(duì)購(gòu)房者而言，以價(jià)換量時(shí)期，可以考慮入市。