一次不同尋常的土地拍賣“熔斷”，一個(gè)投資開(kāi)發(fā)如何突圍的現(xiàn)實(shí)難題。

東地產(chǎn) 虞依唯

相比2015年年末的火爆拍地現(xiàn)場(chǎng)，隨著寒潮而來(lái)的，便 是土地市場(chǎng)的大幅降溫。

1月20日， 原本地王呼聲很高的蘇河灣超大綜合體地塊 在金地、龍湖、華潤(rùn)華僑城兩輪舉牌后再無(wú)人加價(jià)。最終， 華潤(rùn)華僑城聯(lián)合體以69.32億元摘得閘北區(qū)天目社區(qū)C070102 單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下 空間開(kāi)發(fā)地塊，溢價(jià)率0.05%，樓板價(jià)38019.8元/平方米。

“新靜安”首拍 市場(chǎng)熔斷

2016年1月20日，“新靜安”迎來(lái)土地第一拍。 地塊出讓面積65692.4平方米，建筑總面積321326.05平

方米，僅次于火車站北廣場(chǎng)以北地塊326210.7平方米總建 面，地塊起始報(bào)價(jià)69.28億元。在交易過(guò)程中，主持人在反 復(fù)確認(rèn)無(wú)人加價(jià)后，突然宣布暫停15分鐘。據(jù)悉，當(dāng)天實(shí)際 是交易過(guò)程暫停長(zhǎng)達(dá)一小時(shí)后，主持人才重新出現(xiàn)并宣布： “現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)告一段落，將在網(wǎng)上宣布最終的出讓結(jié)果。”

為何“新靜安”首拍會(huì)遇冷？ 上海（樓盤）中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，這幅土

地開(kāi)發(fā)要求比較高，是導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)價(jià)熱情不高的原因之一。 另外，一線城市樓市安全度高，但過(guò)高的土地成本吞噬房企 利潤(rùn)。這次拍賣熱情比2015年12月降溫不少，也表明開(kāi)發(fā)商 開(kāi)始冷靜思考。

土地分析師王思認(rèn)為，此類土地遇冷某種程度上是土地 的真正價(jià)值并未完全釋放。交易中，部分競(jìng)價(jià)者可能并沒(méi)有 快速報(bào)價(jià)，因此土地順理成章地落到華潤(rùn)華僑城聯(lián)合體中。 也可能和此類土地的總價(jià)相對(duì)高有關(guān)系，部分房企可能礙于 資金壓力，并沒(méi)有主動(dòng)報(bào)價(jià)。同時(shí)，熔斷的模式說(shuō)明土地 市場(chǎng)也不是如預(yù)期那樣，頻繁加價(jià)、追漲的模式。實(shí)際情況 是，可能也會(huì)有熱門地塊出現(xiàn)冷門交易的現(xiàn)象。

華僑城成蘇河灣地主

追溯此前蘇河灣出讓過(guò)的地塊，樓板價(jià)不斷攀升。2010 年2月，華僑城以52784元/平的樓板價(jià)拿下了蘇河灣北岸東 塊1街坊地塊，現(xiàn)已成為蘇河灣塔尖住宅和寶格麗酒店。同 年7月，華僑城又以14500元/平樓板價(jià)獲得了蘇州（樓盤）河北岸東 塊41、42街坊地塊，現(xiàn)已成為蘇河灣行政公館及商業(yè)設(shè)施。 2015年7月，金融街(000402,股吧)88.15億元奪得火車站北廣場(chǎng)地塊，樓板 價(jià)飆升至27022元/平。

至此，蘇河灣沿河地塊已全部出讓完畢。華僑城儼然成 了蘇河灣的地主，從雪藏十?dāng)?shù)年的市中心老城區(qū)到今天的上 海之最，5年間，華僑城打造了高達(dá)150米的浦西最高住宅。 此次與華潤(rùn)聯(lián)合拿到此類便宜地塊，讓人大跌眼鏡。

上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示：目前，蘇河灣華僑城商業(yè)部分的售價(jià)在15萬(wàn)元/平方米左右，辦公6萬(wàn)元/平方 米左右，住宅部分的售價(jià)在13萬(wàn)元/平方米左右。華僑 城蘇河灣項(xiàng)目已成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，這次再度斬獲相臨 地塊可以進(jìn)一步擴(kuò)大影響力。

“自2010年華僑城拿下蘇州河北岸東塊1街坊地 塊后，對(duì)蘇州河的改造和蘇河灣板塊的崛起起了重要 作用，可以說(shuō)華僑城一家支撐起了蘇州河區(qū)域的打 造。”上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟說(shuō)道。

關(guān)于網(wǎng)傳“拿地結(jié)果無(wú)效”一事，華僑城A地產(chǎn) 業(yè)務(wù)的相關(guān)人士向媒體表示：“當(dāng)時(shí)是按照正常流程 拍地，雙方最后按照成交總價(jià)簽署了成交確認(rèn)書(shū)。具 體情況還在跟進(jìn)，最后看怎么一個(gè)說(shuō)法了。”至截稿 時(shí)還未得到華僑城方面正面結(jié)果回復(fù)。

拿地容易 開(kāi)發(fā)難

上海是稀缺性土地供應(yīng)市場(chǎng)，這與上海土地集約 型開(kāi)發(fā)的模式有關(guān)。更為重要的是，市區(qū)可供開(kāi)發(fā)的 土地不足，華潤(rùn)華僑城拿地后續(xù)存在巨大增值空間。

但在陸麒麟看來(lái)，對(duì)于整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃商業(yè)部 分的推進(jìn)存在難點(diǎn)。若類似于人民廣場(chǎng)來(lái)打造中低端 類商業(yè)產(chǎn)品，蘇河灣區(qū)域會(huì)因?yàn)槭艿饺肆髁康南拗疲?最終很難激起消費(fèi)熱潮；若打造高端商業(yè)產(chǎn)品，單單 依靠華僑城和中糧天悅壹號(hào)的高端人群、再加上周邊 辦公樓帶來(lái)的商務(wù)人士去消費(fèi)，也難以得到支撐，因 此，后期的推進(jìn)可能會(huì)有一定的難度。

同時(shí)，華潤(rùn)華僑城此次聯(lián)合拿地方式，也是眾多 房企選擇的模式。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著2016年房企 資金面的不斷寬裕，后續(xù)部分房企從自我品牌維護(hù)角 度出發(fā)，依然會(huì)選擇單打獨(dú)斗的模式。

相較市中心地塊的遇冷，郊區(qū)土地受熱捧。1月21 日，禹洲就單打獨(dú)斗的以26.3億元競(jìng)得閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn) MHC10803單元25A-07A地塊，溢價(jià)189.2%，成交樓 板價(jià)28972.22元/平米，已經(jīng)超越當(dāng)?shù)毓⒌膬r(jià)格，未 來(lái)的開(kāi)發(fā)壓力也將隨之顯現(xiàn)。