11月14日訊

證券時報記者 張國鋒

上周（11.7-11.13），深圳樓市終于迎來“10.4”新政后的首個住宅項目預(yù)售，結(jié)束了一個多月的0預(yù)售情況。然后，從該樓盤開盤情況來看，其成交數(shù)量不足一成，反映現(xiàn)階段客戶價格敏感度高，觀望情緒比較濃厚。盡管上周有較多樓盤進(jìn)行周末暖場活動，訪客量比之前有所回升，但實際成交量仍維持在低位。

二手房方面，收到11月8日深圳全市二手房地產(chǎn)評估價平均上調(diào)15%的影響，上周深圳全市二手住宅成交套數(shù)環(huán)比跌幅達(dá)到62%。證券時報記者了解到，業(yè)主對后市看空情緒持續(xù)加重，全市共有七區(qū)報價持續(xù)下調(diào)，超七成業(yè)主下調(diào)自己的報價。

新政后首個預(yù)售開盤樓盤去化率不足一成

上周五，深圳樓市迎來10月4日新政之后首個住宅項目獲批并開盤入市，然而，該項目卻沒能獲得熱捧。總共供應(yīng)806套住宅的金洪觀薈，整體備案均價為4.6萬/m²。根據(jù)Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測顯示，11月11日，金洪觀薈開盤，806套房源全部推出，成交不足一成，去化產(chǎn)品主要為79m²和89m²朝南看花園戶型，成交戶型單價集中在3.9至4.2萬之間。

有媒體到現(xiàn)場稱，開盤現(xiàn)場出現(xiàn)不少棄購者，棄購原因基本都是“價格太高”。根據(jù)深圳中原研究中心檢測數(shù)據(jù)顯示，上周深圳一手住宅成交469套，成交面積4.5萬m²，環(huán)比分別下降4.5%和9%；上周新房成交均價為51598元/ m²。深圳一手住宅的備案成交量和備案均價已出現(xiàn)連續(xù)三周下滑，且目前成交量連續(xù)兩周跌破500套，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，后期無論是實際成交還是備案成交將持續(xù)維持在低位。

深圳中原研究中心表示，中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，10月全國100個城市新房均價為12825元/ m²，環(huán)比上漲1.65%，漲幅較前月回落1.18個百分點。其中79個城市價格環(huán)比上漲，與9月相比減少2個，21個城市價格環(huán)比下跌，與9月相比增加3個。10月初樓市的集中調(diào)控政策出臺之后，供求量價漸趨理性，需求、供給及價格均受到不同程度影響。另外，11月9日晚間，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局緊急發(fā)文，對該市房地產(chǎn)市場調(diào)控再升級。可見這一輪政府政策的力度之大，勢必將房地產(chǎn)行業(yè)的非理性之風(fēng)抑制下去。房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房價上漲接近尾聲。

就深圳情況來看，其認(rèn)為，一手住宅從上周新項目的入市情況來看，新政對市場影響較大，客戶價格敏感度較高，觀望情緒濃厚，銷售情況不太樂觀。新政將對市場產(chǎn)生持續(xù)影響，預(yù)計后期入市項目的銷售率將會維持在低位，很難出現(xiàn)新政前的7-8成。

超七成業(yè)主下調(diào)報價

上周深圳二手住宅共成交733套，成交面積約為6.5萬㎡，環(huán)比分別大降62.4%和61.3%，成交均價為50055元/㎡。實際成交量低在上周的備案數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)出來，后期一二手的本案成交量將會持續(xù)反應(yīng)現(xiàn)實中成交艱難的概況。

11月8日，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心對深圳二手房地產(chǎn)評估價進(jìn)行例行調(diào)整，從全市來看，平均上調(diào)幅度達(dá)到15%，各區(qū)域根據(jù)房價的漲跌情況調(diào)整幅度也有所不同。此次評估價上調(diào)對10月新政后大幅降溫的市場帶來再一次緊縮性影響，再一次使樓市陷入沉寂。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，就此次調(diào)整的幅度來看，不如4月1號的大幅上調(diào)，其原因在于深圳樓市在3.25政策后漲勢趨緩，房價的市場化調(diào)整也隨之溫和。

由于二手評估價上調(diào)以及市場目前成交低迷，業(yè)主對后市信心減弱，市場觀望情緒不斷加重。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，上周深圳中原報價指數(shù)26.4%，環(huán)比下跌4.3%，報價下調(diào)業(yè)主占比達(dá)到74%，指數(shù)在攀升至榮枯線上后再次跌破。受上周二手評估價上調(diào)影響，業(yè)主對后市看空情緒加重，成交受阻，以致放盤量減少，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，上周放盤量環(huán)比下降12.5%，訪客量稍有回升，以致周供求比下降至9%的低位水平。

證券時報記者了解到，從其提供的調(diào)價區(qū)間的樣本房源占比變動來看，上周有74%的業(yè)主報價下調(diào)，占比受評估價上調(diào)影響再次上升，達(dá)到74%。具體來看，上周調(diào)價幅度在-5%~-1%區(qū)間段的房源占比增加6.8個百分點，約有5成樣本房源在此區(qū)間報價下調(diào)。而大幅度上調(diào)的房源占比下降明顯，上調(diào)幅度在5%~10%的房源占比環(huán)比上周減少近2個百分點。微調(diào)整的房源占比減少也很明顯，調(diào)價幅度在-1%~1%區(qū)間段的房源占比減少1.6%左右。

從各區(qū)域的報價調(diào)整情況來看，深圳市二手住宅市場連續(xù)六周七區(qū)報價均處于下調(diào)狀態(tài)，本周仍在下調(diào)。具體來看，本周福田、羅湖以及龍崗平均價格下調(diào)幅度有所擴大，羅湖平均價格下調(diào)幅度達(dá)到2個百分點，跌幅全市最大，且跌幅擴張達(dá)0.8個百分點。福田龍崗平均價格下調(diào)幅度較大，下跌幅度分別擴張達(dá)0.5%個百分點。而南山區(qū)近三周以來價格跌幅在逐步減小，上周平均價格下調(diào)幅度達(dá)到1.5%。

從整體來看，受10月新政影響以及上周二手評估價上調(diào)影響，業(yè)主預(yù)期報價在不斷下調(diào)。因評估價上調(diào)程度較溫和，所以業(yè)主調(diào)價區(qū)間集中在-5%~-1%水平，業(yè)主調(diào)價以逐步適應(yīng)市場變化。

深圳中原研究中心表示，上周深圳全市二手住宅成交套數(shù)驟降，且上周二手評估價調(diào)整將擴大影響力度以及市場預(yù)期。深圳中原報價指數(shù)再次跌破榮枯線下行，經(jīng)理指數(shù)連續(xù)六周榮枯線下震蕩，未來深圳二手住宅成交將會持續(xù)低迷，成交價格也會隨報價下調(diào)逐步下降。