一張29年長租約埋下隱患 閑置期損失超兩千萬元

大樓加建的鋼結構物業(yè)。

文、圖/廣州日報記者崔寧寧

近些年深圳的房價租金高企，使得開店成本日益增加，不過龍華觀瀾街道卻有一個怪現(xiàn)象，繁華的主干道旁、使用面積超萬平方米的廠房大樓，十年未對外招租。是業(yè)主不差錢嗎？

當然不是，這十年中，大樓里有一家輪胎店在經(jīng)營，“扎根”大樓十年只因十年前租下大樓的家居城給了輪胎店長達29年的長租合同。盡管法院已經(jīng)判決合同無效，輪胎店還是遲遲不搬，業(yè)主那邊也是欲哭無淚，按照最低租金來算十年物業(yè)閑置直接損失超2000萬元。

輪胎店：扎根十年不搬

龍華觀瀾街道大和路旁，有一棟三層的大樓，讓人十分不解的是，這繁華的交通道路旁，這棟使用面積超過1萬平方米的大樓，最近十年來一直處于閑置狀態(tài)。從外面可以看到，這棟舊廠房大樓周圍全部封閉，但并非“毫無人煙”。一家輪胎店還在里面開張，四周擺滿了各種廢舊輪胎。不過在輪胎店門口唯一的出入口，卻有一輛小貨車停著，將出入口死死堵住。

店主彭先生說，有人把貨車堵在門口，妨礙了他們的日常經(jīng)營，還經(jīng)常斷了他們的水電。輪胎店的面積不大，有100多平方米。為什么會有貨車堵住門口不讓人做生意呢？記者了解到，大樓的業(yè)主希望這家輪胎店搬走，但輪胎店遲遲不搬。彭先生認為，自己和之前的業(yè)主簽了長租合同，這個店面就是他們的。

多年來，業(yè)主方和輪胎店沖突不斷，彭先生手中的報警回執(zhí)都厚厚一沓。而業(yè)主方東升印刷公司的法人黃光輝也表示，只要他一到現(xiàn)場，雙方就會吵架，然后驚動派出所民警前來勸解，已經(jīng)形成了“套路”。

而對于輪胎店的訴求，彭先生他們希望“能有開發(fā)商可以進駐，和他們一起合作開發(fā)”。

業(yè)主：貨車堵門是因“危房加違建”

對于貨車堵門一事，業(yè)主方黃光輝坦誠是他們做的，但他表示也是迫不得已。據(jù)其介紹，2003年，東升印刷公司將這棟廠房大樓出租給“萬眾城”家居廣場，2004年，萬眾城在大樓四周加建了1100多平方米的3層樓，之后將1樓的100多平方米租給了輪胎店。但是因為十年的閑置，大樓多年疏于維護管理，這棟大樓的鋼結構加建部分已經(jīng)變成危房。記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，加蓋的鋼結構有些地方已經(jīng)嚴重銹蝕。

據(jù)了解，深圳市地質建設工程公司曾對加建部分進行鑒定，結果認定該工程嚴重殘損，結構安全性等級為Dsu級（危險），鋼結構承載力不足，嚴重不滿足安全使用要求，建議拆除重建和“應立即停止使用并撤離人員，進行空置。”

“輪胎店正處在鋼結構下方，已經(jīng)不能住人，萬一出了事，我作為業(yè)主法人也是有責任的！再說危房，按照規(guī)定也是不能提供水電的?！秉S光輝認為，他們用貨車堵住入口是為了安全，防止外來人員進入危房。

輪胎店遲遲不搬，大樓就無法進行整體改造，這讓黃光輝心急如焚。他透露，之前也和輪胎店談過補償，甚至加倍補償，但輪胎店貌似“吃定”了他們。

黃光輝說：“輪胎店提出來，要以業(yè)主的名義和我們共享未來改造后的物業(yè)產(chǎn)權?！边@讓黃光輝十分氣憤，本來只是一個租戶，長期霸占物業(yè)不說，還要當業(yè)主，黃光輝認為這個要求他們絕對不能接受。

背后：一張長租合同“惹的禍”

十年駐守閑置大樓，這家輪胎店被附近居民稱為觀瀾“最牛釘子戶”，但輪胎店為何會駐守十年不搬，記者調查發(fā)現(xiàn)背后有產(chǎn)權糾葛。

2004年7月，萬眾城家居廣場將加建的部分物業(yè)租給輪胎店店主彭先生，雙方簽訂《合同書》。合同中以使用權的名義，把幾間商鋪以73.8萬元的價格租給了彭先生，合同期從2004年9月1日起至2033年12月31日止，租期長達29年。

“29年的租期和賣了有什么兩樣呢？”黃光輝說。

2005年，萬眾城家居廣場因為經(jīng)營不善，長期拖欠業(yè)主房租，以致被業(yè)主東升印刷公司起訴，之后，萬眾城被判敗訴，清繳了欠款關門走人。但和輪胎店簽訂的《合同書》卻埋下了日后糾紛的隱患。

在業(yè)主東升印刷公司打贏官司后，2011年萬眾城又將輪胎店店主彭先生告了，這場官司最終結果是，寶安區(qū)人民法院判決：“深圳市萬眾城商貿建設有限公司和彭某之間的合同無效”、“這些商鋪既沒有建設工程規(guī)劃許可證，也沒有房地產(chǎn)權利證書”。

法院此外還判定：萬眾城和彭先生相互返還財產(chǎn)。也就是說，彭先生應該向萬眾城交回店鋪；同時按照店鋪實際使用時間折算租金，一次性交給萬眾城租金20多萬元；萬眾城全部返還給當初收取輪胎店店主彭先生70多萬的資金款，同時把這個輪胎店實際占用的物業(yè)還給原業(yè)主東升印刷公司。

隨后，彭先生向深圳市中級人民法院提出上訴，2013年，中院做出終審判決，維持原判。

雖然法院已經(jīng)宣判，但事情又發(fā)生了轉變。

律師：業(yè)主方可申請強拆

按照法院判決，萬眾城收回輪胎店的店鋪，交還給業(yè)主東升印刷公司；萬眾城和彭先生互相清繳執(zhí)行，就沒事了。

但是，問題隨之而來，萬眾城和彭先生雙方面對法院的判決都不執(zhí)行，也都同時不催促對方執(zhí)行。萬眾城既不收回店鋪，也不催要20多萬元的房租；彭先生也不搬走，也不催要萬眾城應該返還的70多萬元。就這樣，“最牛釘子戶”產(chǎn)生了。

黃光輝透露，他們曾經(jīng)要求萬眾城履行交回輪胎店店鋪的義務，但對方置之不理；東升公司只好自己去要求輪胎店撤離，輪胎店拒絕。“既趕不走，又賠不起。越想解決問題，他們要價就越高?！秉S光輝表示無奈，十年物業(yè)閑置，按照當?shù)厣啼伓科椒矫椎脑伦饨?，這棟超10000平方米的大樓直接損失租金就超2000萬元。

輪胎店不理，東升公司就只能想其他法子，向寶安區(qū)法院申請強制執(zhí)行（強拆），法院稱申請執(zhí)行人（原告）是萬眾城公司，東升公司無權申請；黃光輝他們又先后找過深圳市安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局、深圳市規(guī)土委等部門、龍華新區(qū)相關部門，結果還是沒能解決問題。

對于東升和輪胎店之間的糾紛，轄區(qū)派出所、觀湖街道平安辦和社區(qū)工作站曾經(jīng)組織雙方協(xié)調過幾次，但東升公司均表示輪胎店提出的條件太過離譜，調解無法達成。

深圳知名法律評論員張興彬律師表示，根據(jù)相關法律規(guī)定，臨時建筑的使用一般不超過兩年，而輪胎店所在的違建部分已超十年且是危房的情況，業(yè)主可向城管、土地監(jiān)察部門申請強拆，或向法院直接起訴輪胎店，收回物業(yè)。