車位出租法律規(guī)定-關(guān)于地下停車位的法律規(guī)定

日前， 某律所接到北京市延慶區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司委托，處理業(yè)主欠費問題。接受委托該所快速成立專案組，核對小區(qū)業(yè)主欠費數(shù)據(jù)后，迅速開展工作。

在催收過程中，有部分業(yè)主反映小區(qū)內(nèi)有其他外來人員的車輛進入，對小區(qū)治安問題造成影響。同時，小區(qū)車位非常緊張，本小區(qū)業(yè)主的車輛都存在找不到車位的情況，但物業(yè)公司還允許外來車輛使用小區(qū)車位，是對小區(qū)業(yè)主權(quán)益的損害，故認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵不想交納物業(yè)費。

根據(jù)業(yè)主反映的情況，律師也向物業(yè)公司進行了核實，了解到小區(qū)業(yè)主反映的情況并不屬實。外來車輛進入小區(qū)確實存在，小區(qū)臨時來訪車輛，但不存在長期占用的情況。律師得知后，將真實情況向業(yè)主反映，并協(xié)助業(yè)主與物業(yè)公司進行溝通，將矛盾化解后業(yè)主交納了全額物業(yè)費。

小區(qū)車位緊張是各個小區(qū)都面臨的問題，那么物業(yè)公司是否可以將小區(qū)車位租給小區(qū)以外的人使用呢？

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權(quán)威媒體對車位歸屬的釋義

根據(jù)國家權(quán)威媒體對車位的釋義：

一是建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，即開發(fā)商在開發(fā)項目前，經(jīng)政府核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。此類車位、車庫，在開發(fā)商開發(fā)后，通過出售、附贈或者出租等方式，與當(dāng)事人約定車位、車庫的歸屬和使用。

二是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

住宅小區(qū)車位有幾類？

根據(jù)物理位置的不同，小區(qū)車位可分為地上車位、地下車位。

【地上車位】

共有車位：建設(shè)規(guī)劃內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，歸集體業(yè)主所有。

【地下車位】

人防車位：根據(jù)《人民防空》的規(guī)定，由城市的人防辦公室授權(quán)建設(shè)，建設(shè)單位可以將人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給個人和機構(gòu)。建設(shè)地下的人防工程，日常功能作為地下停車場，俗稱“人防車位”。該產(chǎn)權(quán)歸屬國家所有，開發(fā)商可進行出租，但租期最長不超過20年。

非人防車位：經(jīng)政府核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意規(guī)劃的車位，未占用業(yè)主公攤面積，開發(fā)商可通過出售、附贈或出租方式，與當(dāng)事人約定歸屬和使用。

人防車位屬于業(yè)主共有嗎？

根據(jù)《中華人民共和國國防法》第三十七條“國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)?！?/p>

根據(jù)法律規(guī)定，人防工程屬于國防資產(chǎn)，歸國家所有。人防工程法定不允許納入公攤，即未計入小區(qū)業(yè)主公攤面積，不屬于業(yè)主共有部分。

人防車位的使用權(quán)和收益權(quán)歸誰嗎？

《中華人民共和國人民防空法》第五條“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)。人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！薄?/span>

根據(jù)《人民防空法》對人防工程按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，作為住宅小區(qū)投資者的開發(fā)商，擁有人防車位的使用權(quán)和收益權(quán)，可以自行使用，也可以出租獲益。

車位何時可處分？

一般來說，取得預(yù)售許可證或達到現(xiàn)售條件即可出售；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證即可出租、附贈。具體可參考當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定。

人防車位使用權(quán)可以租賃嗎？

人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有，任何單位和個人不得出售。人防車位可以出租，最長租期不得超過20年。

車位應(yīng)該如何出租？

建設(shè)單位所有的車位應(yīng)當(dāng)首先出租給業(yè)主、物業(yè)使用人。所有的車位出租時，應(yīng)當(dāng)在15日前以書面形式區(qū)域內(nèi)公示擬出租車位數(shù)量、相關(guān)證明文件和出租價格及承租人條件。小區(qū)業(yè)主可以了解車位有償使用的信息。

為什么車位也有物業(yè)管理費？

業(yè)主在使用車位的過程中，物業(yè)要對車庫環(huán)境品質(zhì)長期維護，包含照明、養(yǎng)護、保潔、監(jiān)控等服務(wù)。因此，車位的物業(yè)管理費主要用于保障車位環(huán)境品質(zhì)，提升車位使用舒適感。

法官說法：

　　上述該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問題，焦點在于物業(yè)公司能否有權(quán)將地面停車位（或者其他業(yè)主共有區(qū)域）出租經(jīng)營。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營，屬于無權(quán)處分，業(yè)主委員會可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復(fù)原狀，并賠償損失。

　　若物業(yè)公司對外出租經(jīng)營是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)通過的，則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補充業(yè)主專項維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。

法條鏈接：

　　《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　《物業(yè)管理條例》第五十四條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

來源：綜合自萍鄉(xiāng)日報、最高人民法院民事審判第一庭編著、物業(yè)社區(qū)微信公眾號