物業(yè)客服部的維修工作內(nèi)容-物業(yè)客服部的維修工作內(nèi)容是什么

小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用流程

為了加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有物業(yè)的正常使用，維護(hù)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金共有人的合法權(quán)益，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及《深圳市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定本流程。

一、應(yīng)急維修

根據(jù)《深圳市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》中第二十四條規(guī)定【應(yīng)急情形】物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)下列情形，須立即消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)應(yīng)急使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

（一）物業(yè)的天臺(tái)、外墻等共用部位發(fā)生嚴(yán)重滲漏的。

（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底（墜落）及其他故障，可能危及人身安全的。

（三）消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能故障，存在重大安全隱患的。

（四）樓體等共用部位墻面飾面有脫落危險(xiǎn)，玻璃幕墻炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。

（五）共用部位的樓地板、扶梯踏板、陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等存在脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的。

（六）未向供水部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的供水主管道、進(jìn)水管、水泵泵體、泵電機(jī)等用水設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，導(dǎo)致供水中斷的。

（七）未向供電部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、線(xiàn)路等供電設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，存在用電安全隱患的。

（八）未向供水部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞等造成功能障礙，危及公共安全的。

（九）其他共用部位及共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全的。

發(fā)生前款規(guī)定情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取緊急處置措施、開(kāi)展應(yīng)急維修，并告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)維修事項(xiàng)和緊急情形予以確認(rèn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)應(yīng)書(shū)面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)和街道辦事處。應(yīng)急處置費(fèi)用可從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

物業(yè)管理區(qū)域無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)告知所在地的街道辦事處。業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不對(duì)維修事項(xiàng)和緊急情形予以確認(rèn)的，所在地街道辦事處可據(jù)實(shí)代為確認(rèn)。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金應(yīng)急維修流程如下：

流程說(shuō)明

1、項(xiàng)目立項(xiàng)

1）接到房屋滲水、給排水等應(yīng)急維修項(xiàng)目報(bào)修，24小時(shí)內(nèi)組織查看原因，確定維修責(zé)任范圍。

2）報(bào)告街道辦及社區(qū)工作站組織安排現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)席會(huì)，確認(rèn)是否啟動(dòng)應(yīng)急維修流程，時(shí)間需根據(jù)街道辦安排確定。

2、維修方案

3）制作申報(bào)應(yīng)急維修文件資料與維修方案。7天內(nèi)。如遇現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜情況，30天。

3、造價(jià)

4)物業(yè)管理處安排施工單位出具預(yù)算書(shū)，時(shí)間3天。

4、公示

5)物業(yè)管理處將維修方案在公示對(duì)應(yīng)的維修區(qū)域，公示期10天。

5、施工合同簽訂

6)制作合同，合同審批7天。

6、合同執(zhí)行

7)按合同工期完成。

7、結(jié)算

8)2萬(wàn)元以下由第三方審價(jià)時(shí)間30天，2萬(wàn)元以上由政府指導(dǎo)免費(fèi)審價(jià)單位審核，時(shí)間以政府審價(jià)流程為準(zhǔn)。

說(shuō)明：如現(xiàn)場(chǎng)出特別緊急的物業(yè)管理處將先開(kāi)展應(yīng)急維修，維修后再按上述流程申報(bào)。

8、專(zhuān)項(xiàng)申請(qǐng)

9)按物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理要求整理，上傳有關(guān)申請(qǐng)材料至物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)并核對(duì)尾款分?jǐn)傂畔⒑?，持竣工?yàn)收合格文件、合法票據(jù)和結(jié)算資料等到區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)尾 款備案。時(shí)間需根據(jù)區(qū)基金中心審批要求確定。

9、項(xiàng)目關(guān)閉

10)完成該項(xiàng)目資料存檔時(shí)間1天。

二、專(zhuān)項(xiàng)使用非緊急

根據(jù)《深圳市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》中第十九條 【使用情形】使用專(zhuān)戶(hù)統(tǒng)一管理的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，可以區(qū)分為專(zhuān)項(xiàng)使用、日常使用和應(yīng)急使用三種情形。

• 專(zhuān)項(xiàng)使用適用于共有物業(yè)大、中修和專(zhuān)項(xiàng)更新、改造以及安全檢測(cè)鑒定等項(xiàng)目；
• 日常使用適用于共有物業(yè)日常小額維修項(xiàng)目；
• 應(yīng)急使用適用于緊急情形下的應(yīng)急處置和應(yīng)急維修項(xiàng)目。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)管理規(guī)約等約定專(zhuān)項(xiàng)使用和日常使用的具體劃分標(biāo)準(zhǔn)和適用范圍。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金專(zhuān)項(xiàng)使用流程如下：

流程說(shuō)明

1、項(xiàng)目立項(xiàng)

1）接到業(yè)主需求報(bào)備及年度計(jì)劃要求，管理處組織24小時(shí)內(nèi)組織查看原因，確定維修責(zé)任范圍。

2）客服部組織業(yè)主意見(jiàn)收集，滿(mǎn)足使用專(zhuān)項(xiàng)資金分?jǐn)倕^(qū)域20%以上業(yè)主同意，方可啟動(dòng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用流程，未達(dá)到20%業(yè)主同意無(wú)法啟動(dòng)流程；時(shí)間要求30天。

2、維修方案

3）制作維修方案，維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項(xiàng)目、維修程度、預(yù)算費(fèi)用、分?jǐn)偡秶蜆?biāo)準(zhǔn)、施工單位選定方式、竣工驗(yàn)收和結(jié)算原則等內(nèi)容。時(shí)間10天。如遇現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜情況30-60天。

3、預(yù)算

4）物業(yè)管理處出具預(yù)算書(shū)，時(shí)間7天。

5）造價(jià)審核工程造價(jià)在10萬(wàn)元以下物業(yè)管理處安排審核，時(shí)間7天。工程造價(jià)在10萬(wàn)元以上，由政府指導(dǎo)免費(fèi)審價(jià)單位審核，時(shí)間以政府審價(jià)流程為準(zhǔn)。

4、公示

6）物業(yè)管理處將維修方案在公示對(duì)應(yīng)的維修區(qū)域，公示期10天。

7）物業(yè)管理處將維修方案上報(bào)街道辦申請(qǐng)業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)，時(shí)間以政府審價(jià)流程為準(zhǔn)。

8）公示業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)通知，時(shí)間15天，街道辦按通知要求組織業(yè)主代表、物業(yè)管理處對(duì)投票箱封箱，時(shí)間1天。

9）封箱后進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)，征詢(xún)結(jié)果時(shí)間以政府審批為準(zhǔn)。

10）結(jié)果公示，公示期10天。

5、招標(biāo)

11）在業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)時(shí)明確本次施工單位的選定方式，按業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)時(shí)結(jié)果處理。

企業(yè)招標(biāo)2個(gè)月（招標(biāo)文件制作，招標(biāo)申請(qǐng)，單位考察，招標(biāo)立項(xiàng)，發(fā)現(xiàn)場(chǎng)勘察繳標(biāo)函，現(xiàn)場(chǎng)，答疑，回標(biāo)，截標(biāo)，開(kāi)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)評(píng)審，商務(wù)標(biāo)談判，定標(biāo)，簽約），政府招標(biāo)以政府要求時(shí)間為準(zhǔn)。

6、施工合同簽訂

12）制作施工合同，合同審批15天。

7、合同執(zhí)行

13）按合同工期完成。

8、結(jié)算

14）10萬(wàn)元以下由第三方審價(jià)時(shí)間30天，10萬(wàn)元以上由政府指導(dǎo)免費(fèi)審價(jià)單位審核，時(shí)間以政府審價(jià)流程為準(zhǔn)。

9、專(zhuān)項(xiàng)申請(qǐng)

15）按物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理要求整理，上傳有關(guān)申請(qǐng)材料至物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)并核對(duì)尾款分?jǐn)傂畔⒑?，持竣工?yàn)收合格文件、合法票據(jù)和結(jié)算資料等到區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)尾 款備案。時(shí)間需根據(jù)區(qū)基金中心審批要求確定。

10、項(xiàng)目關(guān)閉

16）完成該項(xiàng)目資料存檔時(shí)間1天。

特別說(shuō)明，上述時(shí)間結(jié)點(diǎn)將根據(jù)當(dāng)時(shí)政府及物業(yè)人力資源調(diào)整情況而調(diào)整。此流程如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸的，以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)。

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