銅梁新歐鵬教育城-新鷗鵬教育城二期質(zhì)量如何

文丨西部菌

說(shuō)到渝派房企，川渝地區(qū)的朋友可能首先想到的是龍湖、金科、東原、華宇等。但有一家主打教育地產(chǎn)，過(guò)去幾年漸漸隱身，乃至在2018年將總部搬到北京的渝派房企——新鷗鵬，近期卻大動(dòng)作頻頻。

1月28日，新鷗鵬以底價(jià)9億元摘得津南辛莊商+住地塊，首入天津。

差不多同時(shí)，新鷗鵬對(duì)外宣布，將于3月27日在北京舉辦“新鷗鵬教育城(鎮(zhèn))100城戰(zhàn)略”發(fā)布會(huì)，屆時(shí)將向全球展示新鷗鵬集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃。

1月18日，新鷗鵬集團(tuán)旗下重慶財(cái)經(jīng)學(xué)院正式揭牌。

不過(guò)，有本地朋友向西部菌反映，在發(fā)家之地的重慶銅梁，新鷗鵬卻顯得有點(diǎn)落寞。

比如，在如今聳立起十多棟寫(xiě)字樓、綜合體的銅梁龍城天街CBD，作為本土最大開(kāi)發(fā)商、入選全國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)的新鷗鵬卻無(wú)一席之地。

與此形成鮮明對(duì)比的是，距離該CBD僅1公里左右的新鷗鵬商業(yè)綜合體（曲江新鷗鵬教育城），卻已經(jīng)停擺3年多，而旁邊就是新鷗鵬引以為傲的重慶巴川中學(xué)本部。

據(jù)說(shuō)，該商業(yè)綜合體的地塊曾是教育用地，工程停擺是否與此有關(guān)，讓人聯(lián)想。

一邊是發(fā)家之地項(xiàng)目陷入僵局，一邊宣布全國(guó)擴(kuò)張，突然高調(diào)起來(lái)的新鷗鵬，是否能夠打開(kāi)新局面？

01

新鷗鵬算得上是一家有故事的房企。

不僅是因?yàn)樗慕逃禺a(chǎn)定位在業(yè)內(nèi)算得上是獨(dú)樹(shù)一幟，更因?yàn)閺闹貞c大學(xué)校辦企業(yè)改制成民營(yíng)企業(yè)的過(guò)程，本身就充滿傳奇。

關(guān)于其間的種種爭(zhēng)議、傳聞，坊間和輿論都有不少說(shuō)法。感興趣的朋友可以查查，西部菌這里就不再贅述。

千億房企扎堆的今天，新歐鵬的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯得過(guò)于“小透明”。

比如，其2019年地產(chǎn)銷(xiāo)售被指不到100億。而同期克而瑞房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100榜單的門(mén)檻超過(guò)200億。2020年，新鷗鵬更是被報(bào)道稱，半年銷(xiāo)售簽約額僅有23.2億元。

當(dāng)然，曾經(jīng)的新鷗鵬的確意氣風(fēng)發(fā)。

比如，2014年就是新鷗鵬的一個(gè)高光時(shí)刻。先是吸引包括金科、龍湖、華宇等公司在內(nèi)的多名高管加盟，并喊出了“3年左右在香港上市，3-5年進(jìn)入全國(guó)房企20強(qiáng)之列”的雄偉目標(biāo)，而后又在成都主城區(qū)高價(jià)拿下4宗地。

只不過(guò)，理想與現(xiàn)實(shí)的差距往往很殘忍。沒(méi)過(guò)多久，曾經(jīng)高調(diào)組隊(duì)的豪華大腕高管團(tuán)隊(duì)就分崩離析；而轟動(dòng)一時(shí)拿下的高價(jià)地，最終卻因?yàn)檫t遲未開(kāi)發(fā)，被收回重新拍賣(mài)。

時(shí)間來(lái)到2018年，重慶地產(chǎn)界更是傳出一個(gè)重磅消息：

新鷗鵬因資金鏈緊張與融創(chuàng)進(jìn)行了接觸，融創(chuàng)對(duì)新歐鵬的收購(gòu)已進(jìn)入盡調(diào)階段，如果進(jìn)展順利預(yù)計(jì)這筆收購(gòu)不久后將會(huì)完成。

要提醒的是，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)與前述新鷗鵬在銅梁的商業(yè)綜合體停擺的時(shí)間基本吻合。

目前來(lái)看，這筆傳言中鐵板釘釘?shù)氖召?gòu)，并未成行。新鷗鵬到底是如何從被收購(gòu)的傳聞中挺過(guò)來(lái)的，外界不得而知。但背后所暴露出來(lái)的壓力，應(yīng)該足夠真實(shí)。

02

2019年開(kāi)始，新鷗鵬出現(xiàn)新變化。

在將總部由重慶搬到北京后，2019年6月，新鷗鵬又西進(jìn)西安，與曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)簽訂教育產(chǎn)業(yè)合作協(xié)議，聯(lián)手成立西安曲江新鷗鵬文化教育控股集團(tuán)有限公司。

官網(wǎng)顯示：

2019年，新鷗鵬帶著“教育+地產(chǎn)”發(fā)展模式，進(jìn)北京、進(jìn)西安、進(jìn)杭州、進(jìn)四川、進(jìn)山東、進(jìn)北海、進(jìn)云南…..并在美國(guó)洛杉磯、佛羅里達(dá)和羅馬尼亞等世界多個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了布局。

這里面，曲江新鷗鵬應(yīng)該助力不少，其中一些就屬于文旅項(xiàng)目。

不過(guò)，作為一家未上市企業(yè)，人們對(duì)新鷗鵬迅速開(kāi)啟的規(guī)模化擴(kuò)張，一個(gè)直接疑問(wèn)在于，那些動(dòng)輒宣稱投資數(shù)十億乃至上百億、數(shù)百億的項(xiàng)目，資金到底從何而來(lái)？

有媒體披露，按照新鷗鵬對(duì)外的宣傳口徑，其全國(guó)布局的項(xiàng)目接近40個(gè)，保守估計(jì)總投資在3500~4000億元。

西部菌查詢發(fā)現(xiàn)，根據(jù)2018年民企500強(qiáng)的口徑，新鷗鵬彼時(shí)的營(yíng)收尚不足300億，2019年也只剛過(guò)300億。這與其所宣稱的投資規(guī)模，顯然構(gòu)成了一種巨大反差。

而新鷗鵬主打的教育地產(chǎn)不僅體量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，更重要的是，教育品牌的培育更是有著多重的不確定性。

重慶巴川中學(xué)一直號(hào)稱是新鷗鵬的標(biāo)桿項(xiàng)目。但是，教育項(xiàng)目有著政策、師資、生源等多方面的因素，在重慶的成功，能夠順利移植到其他地方嗎？

而即便是引以為傲的巴川中學(xué)，也經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20來(lái)年的培育。事實(shí)上，新鷗鵬集團(tuán)管理層也表示，要將巴川中學(xué)的教育理念推廣到全國(guó)并不是一件易事。

另外，值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，與近幾年開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重倉(cāng)一二線大城市相對(duì)的是，新鷗鵬的擴(kuò)張版圖中，雄楚、保山、北海、荊門(mén)這樣的三四線城市卻占據(jù)了相當(dāng)分量。

這種不走尋常路，或許避開(kāi)了大城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，且兼有拿地的低成本優(yōu)勢(shì)。但小城市的教育市場(chǎng)，天花板同樣矮得多。

03

毫無(wú)疑問(wèn)，在全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，主打教育地產(chǎn)的新鷗鵬，走了一條更少人走的路。

從積極的方面來(lái)講，“另辟蹊徑”可能意味著能夠獨(dú)享賽道優(yōu)勢(shì)。如從公開(kāi)信息來(lái)看，新鷗鵬在不少地方的拿地價(jià)都相對(duì)較低，甚至包括此次天津在內(nèi)，一些還是底價(jià)成交。

不過(guò)，少有人走的路，很可能也意味著更大的難度和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于即將宣布“100城計(jì)劃”的新鷗鵬來(lái)說(shuō)，目前最大的挑戰(zhàn)，應(yīng)該還是資金供應(yīng)和操盤(pán)能力。

前者，把總部搬到北京，與曲江合作，可能都是上市前不得而為之的努力；而操盤(pán)能力，則考驗(yàn)的是重慶巴川中學(xué)的模式是否能夠在異地被復(fù)制。

新鷗鵬的大規(guī)模擴(kuò)張是在2019年才正式啟動(dòng)。也就是說(shuō)，它在多數(shù)地方的教育品牌效應(yīng)，可能還得要過(guò)幾年才顯現(xiàn)。

但問(wèn)題在于，一邊要持續(xù)擴(kuò)張拿地，一邊要等待回報(bào)，在融資約束日益趨緊的今天，新鷗鵬能否順利挺住，變數(shù)不小。

更何況，近幾年開(kāi)發(fā)商拋棄重資產(chǎn)模式已是大勢(shì)所趨，萬(wàn)達(dá)等就是前車(chē)之鑒。在這樣的背景下，玩教育重資產(chǎn)的新鷗鵬，真的能夠成為例外嗎？

當(dāng)然，任何探索都注定充滿風(fēng)險(xiǎn)。如果能夠探索出一條成功之路，新鷗鵬也算是開(kāi)辟一條新的賽道，“百花齊放”的渝派房企也將又多一個(gè)個(gè)性化的傳奇。

但新鷗鵬的大鵬展翅，注定要經(jīng)受多重考驗(yàn)。