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中國農(nóng)村土改迎來一大事件 仍難阻城市房價上漲

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中國農(nóng)村土改迎來一大事件 仍難阻城市房價上漲

農(nóng)村“三塊地”改革有了新的進展。日前中央決定,把土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū),宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區(qū)。

來自國土資源部的消息稱,9月21日,為總結農(nóng)村土地制度改革三項試點工作階段性進展,認真貫徹落實中央關于進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進三項試點任務的部署要求,國土部在北京組織召開進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進農(nóng)村土地制度改革三項試點任務部署會議。

此次會上透露了上述信息。

此前一個地區(qū)只能申請一項改革試點

2005年初,根據(jù)中央要求和全國人大授權,國土部在全國選取33個縣(區(qū))進行農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市和宅基地制度等三項改革試點。試點任務到2017年底完成。

這也被俗稱為農(nóng)村“三塊地”改革。

然而,在本次中央擴大試點地區(qū)之前,上述33個地區(qū)并非全部實施三項土地制度改革試點,而是一個地區(qū)申請一項改革試點,其中,15個縣(區(qū))為集體經(jīng)營性建設用地入市,15個地區(qū)進行宅基地制度改革試點,3個地區(qū)進行征地制度改革試點。

如湖北省宜城市,作為全國33個農(nóng)村土地制度改革試點城市之一,承擔了農(nóng)村宅基地制度改革試點任務,在湖北省率先推行宅基地有償使用和有償退出。

承擔農(nóng)村宅基地制度改革試點任務的還有江蘇省常州市武進區(qū),天津市薊縣等。

而山西省澤州縣被確定為山西省唯一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點縣,承擔農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地改革任務。

之所以征地制度試點的地區(qū)較少,華中科技大學中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰接受媒體采訪時曾表示,這主要是因為地方的積極性不高。原因在于,地方政府依靠土地財政收入進行城市基礎設施建設,而“縮小征地范圍”與中國快速的城市化進程是相違背的,而且“縮小征地范圍”也意味著地方政府直接獲得的土地出讓金將減少。

國土部部長姜大明曾介紹稱,此番改革試點的主要任務是完善土地征收制度,建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度,改革完善農(nóng)村宅基地制度,建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。改革試點要求堅持小范圍試點,依法改革,封閉運行。

與房價關聯(lián)度.

當前房價攪動眾人心,各種分析與預測大行其道,有關本輪房價上漲的原因眾說紛紜,有“土地供應短缺說”、“貨幣超發(fā)說”、“地王推高房價說”、“資產(chǎn)配置荒說”,如是等等。

此番中央擴大農(nóng)村土地三項改革試點地區(qū),會對房價有什么樣的影響.

從總體來看,此番改革試點內(nèi)容為農(nóng)村的土地改革,而大家關心的房價是城市房價,尤其是一二線城市房價,農(nóng)村土地與城市房價并沒有直接的關聯(lián),而且這33個試點地區(qū)基本上都屬于城市郊區(qū)或者四五縣城市,尚不存在房價上漲過快的問題。

從具體試點內(nèi)容來看,三項土地改革內(nèi)容更多與農(nóng)民或集體組織相關,且有具體明確的限定條件,進一步切割了與城市的關聯(lián)。

比如,征地改革目的是讓農(nóng)民有更多“獲得感”(可簡單理解為補償增加)。

姜大明曾表示,“試點行政區(qū)域?qū)⒑侠硖岣弑徽鞯剞r(nóng)民分享土地增值收益的比例。國務院有關部門將通過推行征地信息公開、完善征地程序等方式,加強群眾對征地過程的監(jiān)督。”

而集體建設用地入市,試點行政區(qū)域只允許集體經(jīng)營性建設用地入市,非經(jīng)營性集體建設用地不得入市。入市要符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的條件。入市范圍限定在存量用地。

此舉更多的是為當?shù)毓ど虡I(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營用地,目前政策上還不允許這些土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

而宅基地退出改革試點,也被禁止向城里人轉(zhuǎn)讓。

姜大明強調(diào),“試點行政區(qū)域在現(xiàn)階段不得以退出宅基地使用權作為進城落戶的條件,宅基地退出實行自愿有償,轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部,防止城里人到農(nóng)村買地建房,導致逆城市化問題。”

所以,從上述三項試點具體內(nèi)容來看,也與城市的房價沒有什么直接關聯(lián)。

不過,從潛在的聯(lián)系看,集體經(jīng)營性建設用地入市可以適度緩解國有建設用地緊張局面,試點地區(qū)進而可以在國有建設用地分配上向住宅用地傾斜,增加房地產(chǎn)供應;而征地制度改革和宅基地退出,一方面失地農(nóng)民可能增加去城里買房的需求,另一方面失地農(nóng)民的補償提高,也為進城購房增添了現(xiàn)金籌碼。

這些因素可能從長遠來看,會對城市房價產(chǎn)生影響,不過,目前上市三項改革試點地區(qū)尚局限在33個地區(qū),規(guī)模較小,且中央要求“封閉運行”,還不能影響周邊地區(qū),因此對其可能產(chǎn)生的效果,還需慢慢觀察。

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