流動(dòng)性過(guò)剩，一線城市資產(chǎn)荒，2016年夏秋之交，以北京為代表的重點(diǎn)城市樓市在惶恐中走向癲狂。隨之而來(lái)的，是密集如雨的調(diào)控。9月30日晚間，北京、天津等地出臺(tái)樓市調(diào)控新政，而“國(guó)慶”假期的調(diào)控風(fēng)暴及影響，更成為了近期輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

提高首付門檻，減少杠桿，增加“非普宅”大戶型的購(gòu)買成本，如此猝不及防的北京調(diào)控新政，好似一盆涼水澆向了樓市這塊炙熱的鐵板，一時(shí)間霧氣升騰。搶先“上車”的人們開(kāi)始擔(dān)憂房?jī)r(jià)掉頭，剛剛被樓市的滾滾車輪碾壓、拋棄過(guò)的人們，有一些慶幸但仍難擺脫焦慮，而那些已與業(yè)主簽訂合同、尚未網(wǎng)簽的購(gòu)房者，則陷入了“違不違約”的糾結(jié)。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京樓市新政出臺(tái)后的“國(guó)慶”假期，有開(kāi)發(fā)商連夜篩查客戶，一些二手房“在途單”的買方由于看空后市，開(kāi)始在違約和不違約之間徘徊，而剛需購(gòu)房者則在持幣觀望。

北京樓市新政要求，購(gòu)房者在北京購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

該政策的關(guān)鍵詞之一是“無(wú)論有無(wú)貸款記錄”，即從前還完手上唯一一套房貸款再買入也算作首套，首付款可低至三成，而今后這類情況最低首付款將提至五成。另一關(guān)鍵詞在“非普宅”，即提高了大戶型的購(gòu)房成本。針對(duì)此次北京樓市政策，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅9月30日晚間對(duì)記者分析，該政策是針對(duì)有所抬頭的投資型購(gòu)房客群，通過(guò)提高金融杠桿的方式，提高投資門檻的同時(shí)降低投資回報(bào)率。她預(yù)計(jì)，該政策將很快作用到北京樓市，迫使新房和二手房市場(chǎng)的成交量下降。

驟然提高的首付門檻，無(wú)疑會(huì)將一部分購(gòu)房者攔在門外。因此，有正在蓄客的樓盤開(kāi)始對(duì)客戶進(jìn)行篩查。北京某房地產(chǎn)咨詢公司高層30日深夜告訴本報(bào)記者：“今晚很多卡在點(diǎn)兒上的開(kāi)發(fā)商在連夜統(tǒng)計(jì)客戶情況，哪些是二套的，哪些是貸款還沒(méi)還清的。我正在幫著做表。”兩天后的10月2日，北京東南五環(huán)外某大型上市房企旗下樓盤開(kāi)始行動(dòng)。該樓盤為精裝交房的改善性住房，原本計(jì)劃9月初開(kāi)盤，但因沒(méi)能拿到預(yù)售證暫定推遲至10月開(kāi)盤。樓盤正在預(yù)售的房源以130平方米左右的平層和150平方米以上的疊拼為主。該樓盤一王姓置業(yè)顧問(wèn)2日向本報(bào)記者透露，她正在逐一給已經(jīng)排卡的意向客戶打電話，詳細(xì)詢問(wèn)客戶付款方式和資金情況，如果客戶無(wú)法解決資金問(wèn)題，便會(huì)建議他們來(lái)售樓處退房。

“我現(xiàn)在手里的30多個(gè)客戶中，有一個(gè)因?yàn)槭掷锏腻X實(shí)在不夠付五成首付(放棄了)，其他客戶還是會(huì)買，還有一些客戶臨時(shí)決定全款買。”她告訴記者，她在篩查中發(fā)現(xiàn)，部分客戶對(duì)要不要繼續(xù)買房開(kāi)始猶豫，或者開(kāi)始議價(jià)。但她會(huì)告訴對(duì)方，擬定的5萬(wàn)元/平方米左右(含裝修)的開(kāi)盤價(jià)格目前沒(méi)有變化，原因是此次開(kāi)盤不到100套房源，排卡客戶卻超過(guò)300多個(gè)，樓盤并不擔(dān)心銷售問(wèn)題。

此次北京樓市新政還提到了對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。對(duì)此，郭毅的分析是，北京房?jī)r(jià)本輪上漲首先源自新盤，在地價(jià)剛性成本壓力倒逼下，今年大量上市的新盤均定價(jià)較高，此后部分老項(xiàng)目在并未升級(jí)產(chǎn)品的背景下開(kāi)始跟風(fēng)漲價(jià)。在她看來(lái)，對(duì)期房和現(xiàn)房銷售價(jià)格加以管控，更大的作用在于嚴(yán)格抑制老項(xiàng)目后期的盲目跟風(fēng)調(diào)價(jià)，管控房企不合理的漲價(jià)行為，從供應(yīng)端入手，讓樓市重新回歸理性，而減少非自住型購(gòu)房行為，將有利于緩解北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)的供需失衡的現(xiàn)狀，穩(wěn)定房?jī)r(jià)漲幅。

從目前的報(bào)價(jià)看，北京暫未出現(xiàn)大面積跌價(jià)現(xiàn)象。本報(bào)記者“國(guó)慶”期間走訪發(fā)現(xiàn)，由于供給有限，北京正在銷售的新房暫未出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。“北京的政策更多著眼在去杠桿，目的是減少樓市引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，給發(fā)燒的樓市降溫，而并非絕對(duì)的利空。”一央企北京開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷方面負(fù)責(zé)人10月1日凌晨接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)新政后北京的購(gòu)房者將走向觀望狀態(tài)，而開(kāi)發(fā)商是否降價(jià)拋售，這取決于開(kāi)發(fā)商的資金情況。在他看來(lái)，今年開(kāi)發(fā)商銷售任務(wù)完成情況和回款情況較好，北京短期內(nèi)出現(xiàn)大面積降價(jià)拋售的可能性不大。

新政如秋日夜雨，一經(jīng)落地，涼意襲來(lái)。今年“十一”期間，北京商品房成交量出現(xiàn)明顯下滑。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院10月6日提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日~6日，北京區(qū)域的新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量?jī)H為204套，與9月同期相比大跌73.7%，同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為152套，與9月同期相比大跌96.5%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月1日~7日，北京新建住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽216套，二手住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽209套，共計(jì)簽約425套，為自2011年以來(lái)國(guó)慶假期同期的最低值，較2015年同期的543套下降了21.7%。

“下雨天只有鴿子來(lái)買房子了。”10月4日下午，北京大雨，一龍姓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在微信朋友圈發(fā)了一張鴿子飛來(lái)門店的照片，如是感慨道。他告訴記者，北京出臺(tái)調(diào)控新政之后，不少購(gòu)房人都開(kāi)始猶豫了。鏈家研究院10月7日公布的分析報(bào)告也稱，樓市新政使二手房短期內(nèi)成交量明顯縮減，市場(chǎng)走向觀望，房源掛牌價(jià)格趨向平緩，客戶心態(tài)趨于穩(wěn)定。

“我現(xiàn)在的心態(tài)很迷茫，不知道該不該買了，因?yàn)楦杏X(jué)漲得買不起了，買得起的又不喜歡。”10月7日晚間，家住河北燕郊、在北京國(guó)貿(mào)附近工作的林溪(化名)告訴本報(bào)記者，她有天半夜睡不著，拿起手機(jī)搜索發(fā)現(xiàn)，三個(gè)月前看的國(guó)貿(mào)南側(cè)、南三環(huán)附近的老房子，60平方米，接近300萬(wàn)萬(wàn)元，同等房源現(xiàn)價(jià)普遍在350萬(wàn)元以上，“看完更睡不著了”。

林溪從家到辦公室需要30余公里的路程，不堵車的情況下也需要接近一個(gè)小時(shí)，而他丈夫工作地點(diǎn)在更遠(yuǎn)的海淀區(qū)，夫妻倆去年社保剛滿五年，目前在北京無(wú)房。她對(duì)記者說(shuō)，她感覺(jué)北京房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)漲價(jià)，但短期內(nèi)會(huì)降溫，“不知道什么時(shí)候出手，還是先看有沒(méi)有適合自己的房子再說(shuō)”。

相比林溪這類首次置業(yè)者，同樣出生于1985年的陳靜(化名)屬于改善型購(gòu)房者。今年年初生下女兒后，陳靜和丈夫開(kāi)始計(jì)劃將東三環(huán)附近的不到60平方米小兩居出手，置換一套望京帶學(xué)區(qū)的三居室。但這個(gè)夏天，先后三次，看中的房子都遭遇業(yè)主漲價(jià)，最終都被人加價(jià)買走，這讓陳靜甚為挫敗。而僅僅9月一個(gè)月，她自己的1985年建成的老房子也隨著同類房源高價(jià)成交，掛牌價(jià)從380萬(wàn)元提高至420萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)了7萬(wàn)元/平方米。

“雖然報(bào)價(jià)沒(méi)有下調(diào)，但調(diào)控政策出來(lái)后我們?nèi)タ捶浚l(fā)現(xiàn)賣方議價(jià)空間比此前大多了。”10月8日下午，陳靜對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，政策出臺(tái)前，賣家心理上“很膨脹”，很難對(duì)價(jià)格和付款方式作出讓步。但國(guó)慶期間，她和丈夫看完房提出價(jià)格太高時(shí)，中介和業(yè)主連連稱“價(jià)格好談”。陳靜認(rèn)為，目前北京的大戶型由于首付比例提高，一套總價(jià)1000萬(wàn)元的非普宅三居室，首套房首付四成，還需要400萬(wàn)元，加上交易稅和中介費(fèi)可能要500萬(wàn)元左右，這讓她頗感吃力。

對(duì)于未來(lái)北京二手房市場(chǎng)走勢(shì)，郭毅分析稱，今年北京二手房?jī)r(jià)格的快速上漲，實(shí)際成交價(jià)格的增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際評(píng)估價(jià)格的漲幅，在本輪調(diào)控前，北京二手住宅的實(shí)際首付比例已經(jīng)高達(dá)40%~60%。”她預(yù)計(jì)，隨著政策的落地，北京二手住宅的實(shí)際首付比例有可能進(jìn)一步提升至50%~70%，這將極大抑制二手購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)部分漲速過(guò)快的區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格將出現(xiàn)回落。

來(lái)自鏈家研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年北京月度成交量達(dá)到了1.5萬(wàn)~2萬(wàn)套，是歷史常規(guī)水平的1.5倍，個(gè)別月份甚至高達(dá)3萬(wàn)多套，這說(shuō)明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經(jīng)透支；同時(shí)今天的可售庫(kù)存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平且仍在持續(xù)下降；成交中，接近80%的購(gòu)房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。

“這說(shuō)明市場(chǎng)處于相對(duì)非理性的狀態(tài)。”該研究院的分析稱，沒(méi)有永遠(yuǎn)向上的市場(chǎng)，一切不合理、一切非理性終將得到糾正，市場(chǎng)也會(huì)回歸基本的理性和常規(guī)的秩序。