我國第二輪人口生育高峰出現(xiàn)在1962到1973年。期間，每年都維持著 2400萬到2700萬的生育人口。中國出生的人口達(dá)到3.14 億人，可以說是人口爆炸。這3億人出生后對中國社會的影響是巨大的。

　　他們上小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)時，也正值中國經(jīng)濟逐漸加速的階段。1962年起出生的人群從1984年開始陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚生育期，而其頂峰出現(xiàn)在1987年。這一年，中國出生人口2549萬。也剛好在1980年代后半期這一時期，中國第一輪人口出生高峰所帶來的經(jīng)濟增長，也逐漸放緩。

　　而在這段時間人口迅速的增加，正是60后的“嬰兒潮”一代集中結(jié)婚生育的結(jié)果，這造成中國第三輪人口出生高峰，1985到1993年，每年出生人口都超過2100 萬。當(dāng)年出生的這一部分人口，現(xiàn)在正處于23到31歲階段，正是適婚年齡。他們大多處于事業(yè)上升期和結(jié)婚集中期，消費能力日漸增加、消費愿望旺盛。而其父母輩，也即主要是“60后”這一代人，現(xiàn)在已經(jīng)50來歲，正在從中年向老年緩慢過度，他們手中大多持有不止一套房產(chǎn)。

　　也就是說，1985到1993年這時間段出生的人目前最有可能具有購房的“剛需”，因為適婚和事業(yè)上升期兩個原因相疊加，他們非常需要穩(wěn)定的居住環(huán)境，尤其是前一點，成為最主要原因。如果參考中國婦聯(lián)的《婚姻家庭調(diào)查報告》，可知中國年青人平均婚姻年齡為26歲。我們?nèi)?985到1993年齡段的“嬰兒潮”人群的中間值，則為1989年出生，這群人年齡滿26歲適婚年齡的時候，正好是2015年，即去年。

　　

　　那么，按結(jié)婚購房的一般需求來看，2011年到2019年這一段都會是高峰期，因為當(dāng)年集中出生的人剛好會扎堆結(jié)婚。在2015年這種購房剛需會達(dá)到高峰，房價也會最高。之后則是民眾購房意愿逐年遞減。4年之后，購房剛需將會降落到歷史的新低點。

　　而房價的實際走勢，在今年以前也基本符合這個推測。但問題在于，如果購房者僅僅是剛需的話，那么這種分布會比較平均，并且在2015年迎來一個小的峰值之后，購房需求會緩慢下降，恢復(fù)正常。但是我們看到的實際數(shù)據(jù)是，2016年的房價呈現(xiàn)不正常的暴漲。按理說，第三次嬰兒潮出生的青年男女已經(jīng)逐漸完成了對剛需購房的消化，2016年，本應(yīng)是房屋成交量和價格上漲放緩，至少應(yīng)該屬于趨于平穩(wěn)的一年。但實際的情況，與我們的估計相差過遠(yuǎn)。

　　因此，今年的暴漲和購房剛需的關(guān)聯(lián)很小，讓房價上漲的因素中，剛需所占的比例已經(jīng)非常次要。而主要的因素，首先肯定是貨幣超發(fā)和資產(chǎn)荒共同造成的不動產(chǎn)資產(chǎn)溢價的現(xiàn)象，這方面可以參看我國十年來M2驚人的增量，我就不再多言。這一因素直接造成大筆資金流入樓市。第二個因素則可能是另一種“偽剛需”購房，即適婚年齡年青人的“換房”需求。

　　

　　年輕人的工作與生活并非靜態(tài)，而是呈現(xiàn)動態(tài)。尤其是現(xiàn)在三線以下城市工作和生存環(huán)境與一線差距日益增大。如今，很多小地方的青年傾向于賣掉家鄉(xiāng)的房產(chǎn)，湊足首付，然后來到大城市購房之后工作打拼。據(jù)我們小范圍的調(diào)研，很多老家在二三線的青年人，會傾向于把老家的房子賣掉一兩套，在北京南五環(huán)邊上支付一個小套間的首付，然后自己還月供。這種現(xiàn)象也造成了一部分購房“散戶”入場，為房價恐慌式上漲加了一把火。

　　簡言之，此輪房價異常上漲幾乎沒有剛需基礎(chǔ)，它一方面是一種貨幣現(xiàn)象，即多年來寬松貨幣政策積累之下的必然后果。第二，暴漲凸顯的矛盾是一線城市和小城市無論在生存條件、發(fā)展機會等各方面的巨大差距，造成了小地方人甩賣房產(chǎn)，設(shè)法將資產(chǎn)屯入一線或二線大城市。

　　在第三次嬰兒潮出生的人悉數(shù)結(jié)婚成家購房之后，中國的房屋剛需將會跌到令人吃驚的低水準(zhǔn)。尤其是在2018到2019年以后。因為到時幾乎每個家庭都有一套以上的房產(chǎn)，房屋過剩現(xiàn)象會變得更為明顯。因此，剩下的問題不再是購房，而變成了怎樣用手中的房子換更好的房子。不久之后，房地產(chǎn)將會徹底成為擊鼓傳花的游戲，風(fēng)險也將大幅提升。