放松的國(guó)慶假期，卻迎來了收緊的樓市調(diào)控。北京、天津率先鳴槍，濟(jì)南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。短短9天，先后有21個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。這一出驚心動(dòng)魄的集體調(diào)控大戲之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)中的你發(fā)生了什么變化？在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房?jī)r(jià)大跌不是政策層希望的場(chǎng)景，調(diào)控是為了剎住房?jī)r(jià)這輛超速的列車。
兩至三成客戶取消或延緩換房
“剛辦完網(wǎng)簽，擔(dān)心貸款批不下來。”市民劉女士昨日向北京晨報(bào)記者表示出擔(dān)心。
9月30日，北京調(diào)整了購(gòu)房首付款比例，購(gòu)買首套普通自住房的首付比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付比例不低于40%，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%。同日，天津規(guī)定在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購(gòu)房。
限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)，直接影響到了樓市成交量。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月1日至6日，北京新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量?jī)H為204套，與9月同期相比大跌73.7%，比去年同期下跌42.2%；二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為152套，與9月同期相比大跌96.5%。國(guó)慶期間通過我愛我家達(dá)成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落，市場(chǎng)明顯降溫。受信貸收緊影響，預(yù)計(jì)將有兩至三成的客戶取消或延緩換房計(jì)劃。在天津，從我愛我家國(guó)慶假期期間二手住宅的實(shí)際交易量看，與9月同期相比減少了50%。
21城成交量實(shí)際跌幅達(dá)40%
在北京、天津之后，各地的樓市調(diào)控政策也密集出臺(tái)，截至10月8日，已有21個(gè)城市出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策。總體來看，一線城市限購(gòu)限貸最為嚴(yán)格；二線城市重啟限購(gòu)限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍弱；三四線城市的調(diào)控政策更多聚焦在市場(chǎng)規(guī)范以及對(duì)普通住宅的限購(gòu)。調(diào)控政策出臺(tái)之后，有的城市樓市一夜變天，成交量速降；有的城市抓住搶購(gòu)的末班車，進(jìn)一步推高了成交。
以南京為例，在相繼出臺(tái)了限購(gòu)、“寧十三條”、限貸等調(diào)控政策之后，南京樓市成交量“速凍”，國(guó)慶7天只認(rèn)購(gòu)了1307套新房，與去年同期相比下滑超過50%，創(chuàng)下了近5年來的新低。蘇州從10月5日開始五大區(qū)每日成交量不足百套，而在限購(gòu)、限貸政策前，蘇州樓市日成交量均過千套。
但是，總體來看，限購(gòu)末班車推高了國(guó)慶期間網(wǎng)簽成交量，如濟(jì)南、東莞、佛山等地出現(xiàn)限購(gòu)前的集中簽約，簽約量同比上漲超2倍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶7天，全國(guó)54個(gè)主要城市商品房住宅網(wǎng)簽41801套，遠(yuǎn)高于前兩年的2.1萬套與2.33萬套。“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)下的市場(chǎng)情況，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的21個(gè)城市，成交量實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
在一些尚未限購(gòu)的城市中，國(guó)慶期間迎來了購(gòu)房熱，據(jù)重慶一家房地產(chǎn)公司簽約中心的工作人員透露，國(guó)慶期間購(gòu)房者人數(shù)達(dá)到平時(shí)3倍左右的水平，并且出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)給朋友寫借條借錢買房的情形。
釋放明確信號(hào)：為市場(chǎng)緊急降溫
為什么21城選擇此時(shí)密集調(diào)控房地產(chǎn)？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今年下半年，投資和投機(jī)需求成了主流，大量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場(chǎng)高燒不退，房子已經(jīng)失去真正的居住功能，成了資本玩家的傳遞游戲。按照政策周期與市場(chǎng)周期，本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道，如果市場(chǎng)泡沫過大，下跌引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，“各地連夜出臺(tái)調(diào)控措施，是向市場(chǎng)釋放明確信號(hào)：高層不允許房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂之火危及中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體，通過限購(gòu)限貸，為市場(chǎng)緊急降溫。”
對(duì)于限購(gòu)之后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出臺(tái)調(diào)控政策，目的不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定過快上漲的局面。“未來市場(chǎng)預(yù)期是盡快遏制房?jī)r(jià)過快上漲，努力回歸到合理區(qū)間。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
■六問
1、還會(huì)有多少城市加入調(diào)控行列？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：預(yù)期達(dá)到20至30個(gè)，主要包括兩類：房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲的一二線城市包括周圍輻射區(qū)；房?jī)r(jià)可能上漲的城市也會(huì)跟風(fēng)出臺(tái)部分政策表態(tài)。
2、未來房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：政策的目的不是降房?jī)r(jià)，而是抑制房?jī)r(jià)過快上漲。但市場(chǎng)并不理性，很快會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的個(gè)案，如果一旦年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。
3、哪類城市更有危險(xiǎn)？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：一類是本身沒有太多概念但經(jīng)歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過去有點(diǎn)低估，現(xiàn)在則是嚴(yán)重高估；一類是未來的供應(yīng)仍然很大但經(jīng)歷了大漲的城市，如鄭州。
4、三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：可能性不大，三四線城市當(dāng)下改善需求飽和、剛需不旺盛，所以投資需求不太可能轉(zhuǎn)移。
5、未來樓市會(huì)有什么變化？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：本輪房地產(chǎn)牛市結(jié)束之后，恐怕很難見到萬眾搶房的瘋狂局面，房子的漲跌將成為市場(chǎng)的常態(tài)。
6、在調(diào)控下，買房應(yīng)該如何選擇？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：購(gòu)買優(yōu)質(zhì)有價(jià)值的區(qū)域資產(chǎn)，購(gòu)買改善型優(yōu)質(zhì)樓盤物業(yè)，選擇現(xiàn)房比期房好。
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