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　　放松的國慶假期，卻迎來了收緊的樓市調控。北京、天津率先鳴槍，濟南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。短短9天，先后有21個城市出臺了新的樓市調控政策。這一出驚心動魄的集體調控大戲之后，房地產市場和市場中的你發生了什么變化？在多位業內人士看來，房價大跌不是政策層希望的場景，調控是為了剎住房價這輛超速的列車。

　　兩至三成客戶取消或延緩換房

　　“剛辦完網簽，擔心貸款批不下來。”市民劉女士昨日向北京晨報記者表示出擔心。

　　9月30日，北京調整了購房首付款比例，購買首套普通自住房的首付比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付比例不低于40%，對擁有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%。同日，天津規定在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購房。

　　限購限貸政策的出臺，直接影響到了樓市成交量。據偉業我愛我家市場研究院統計，10月1日至6日，北京新建商品住宅(不含保障房)網簽量僅為204套，與9月同期相比大跌73.7%，比去年同期下跌42.2%；二手住宅網簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。國慶期間通過我愛我家達成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數據全線回落，市場明顯降溫。受信貸收緊影響，預計將有兩至三成的客戶取消或延緩換房計劃。在天津，從我愛我家國慶假期期間二手住宅的實際交易量看，與9月同期相比減少了50%。

　　21城成交量實際跌幅達40%

　　在北京、天津之后，各地的樓市調控政策也密集出臺，截至10月8日，已有21個城市出臺新的房地產政策。總體來看，一線城市限購限貸最為嚴格；二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍弱；三四線城市的調控政策更多聚焦在市場規范以及對普通住宅的限購。調控政策出臺之后，有的城市樓市一夜變天，成交量速降；有的城市抓住搶購的末班車，進一步推高了成交。

　　以南京為例，在相繼出臺了限購、“寧十三條”、限貸等調控政策之后，南京樓市成交量“速凍”，國慶7天只認購了1307套新房，與去年同期相比下滑超過50%，創下了近5年來的新低。蘇州從10月5日開始五大區每日成交量不足百套，而在限購、限貸政策前，蘇州樓市日成交量均過千套。

　　但是，總體來看，限購末班車推高了國慶期間網簽成交量，如濟南、東莞、佛山等地出現限購前的集中簽約，簽約量同比上漲超2倍。中原地產研究中心統計數據顯示，國慶7天，全國54個主要城市商品房住宅網簽41801套，遠高于前兩年的2.1萬套與2.33萬套。“網簽數據不能反映當下的市場情況，從實際簽約看，受到新政影響的21個城市，成交量實際跌幅達到了40%左右。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　在一些尚未限購的城市中，國慶期間迎來了購房熱，據重慶一家房地產公司簽約中心的工作人員透露，國慶期間購房者人數達到平時3倍左右的水平，并且出現在現場給朋友寫借條借錢買房的情形。

　　釋放明確信號：為市場緊急降溫

　　為什么21城選擇此時密集調控房地產？經濟學家馬光遠認為，房地產市場到了今年下半年，投資和投機需求成了主流，大量的炒房資金在熱點城市游弋，土地市場高燒不退，房子已經失去真正的居住功能，成了資本玩家的傳遞游戲。按照政策周期與市場周期，本輪房地產周期應該在半年之后進入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發的風險勢必危及實體經濟，“各地連夜出臺調控措施，是向市場釋放明確信號：高層不允許房地產市場的瘋狂之火危及中國經濟整體，通過限購限貸，為市場緊急降溫。”

　　對于限購之后的房價走勢，大多數業內人士認為，出臺調控政策，目的不是為了打壓房地產市場，而是為了穩定過快上漲的局面。“未來市場預期是盡快遏制房價過快上漲，努力回歸到合理區間。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　■六問

　　1、還會有多少城市加入調控行列？

　　中原地產首席分析師張大偉：預期達到20至30個，主要包括兩類：房價已經明顯上漲的一二線城市包括周圍輻射區；房價可能上漲的城市也會跟風出臺部分政策表態。

　　2、未來房價會下跌嗎？

　　中原地產首席分析師張大偉：政策的目的不是降房價，而是抑制房價過快上漲。但市場并不理性，很快會出現降價的個案，如果一旦年末央行額度吃緊，房價下調很可能會蔓延到很多城市。

　　3、哪類城市更有危險？

　　經濟學家馬光遠：一類是本身沒有太多概念但經歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過去有點低估，現在則是嚴重高估；一類是未來的供應仍然很大但經歷了大漲的城市，如鄭州。

　　4、三四線城市房價會漲嗎？

　　中原地產首席分析師張大偉：可能性不大，三四線城市當下改善需求飽和、剛需不旺盛，所以投資需求不太可能轉移。

　　5、未來樓市會有什么變化？

　　經濟學家馬光遠：本輪房地產牛市結束之后，恐怕很難見到萬眾搶房的瘋狂局面，房子的漲跌將成為市場的常態。

　　6、在調控下，買房應該如何選擇？

　　中原地產首席分析師張大偉：購買優質有價值的區域資產，購買改善型優質樓盤物業，選擇現房比期房好。

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