一線周邊樓市剎車:小開發(fā)商扛不住在降價
“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周邊從事地產(chǎn)銷售多年的林強(qiáng)(化名)對本報記者表示,他所關(guān)注的固安、永清、燕郊等環(huán)北京區(qū)域,目前無一例外出現(xiàn)成交下跌的局面。據(jù)他透露,環(huán)京區(qū)域目前價格尚穩(wěn),但已有個別樓盤開始降價銷售。
一線周邊樓市剎車
東莞樓市受深圳樓市影響極深,如果深圳房價下行,東莞表現(xiàn)不會太樂觀。
陳淑貞蔡胤羅韜
受益于樓市火爆,在一線城市周邊的二三線城市,樓市“溢出效應(yīng)”一度明顯。
一夜秋風(fēng)至。9月30日晚間,北京樓市新政率先“落靴”。國慶期間,各地市調(diào)控如疾風(fēng)驟雨般密集出臺,蘇州、天津、成都、合肥、深圳等城市陸續(xù)跟進(jìn)。
過去半年,房價地價的高歌猛進(jìn),讓因各種原因不能在北上廣深等一線城市置業(yè)的購房者涌向了周邊地市,如同接力一般,在一定程度上推動了這些地市樓價急升,甚至漲幅居前。
《第一財經(jīng)日報》記者在北京秋季房展會上看到,距離北京較近的河北固安的樓盤,正將北京南城的新機(jī)場和未來的軌道交通作為賣點(diǎn)。置業(yè)顧問易欣告訴記者,固安新盤的價格已從2012年的每平方米4000元漲至2014年的6000元;去年下半年到今年,隨著一線城市房價明顯上漲,固安一些新盤定價已經(jīng)突破1.5萬元/平方米。
不可避免地,在本輪樓市調(diào)控中,部分環(huán)繞一線城市的地方緊跟著出臺嚴(yán)控措施。
盡管在房價和量級上與上述限購大城市不可同日而語,東莞也史無前例地出臺了調(diào)控政策。合富輝煌東莞市場研究部總監(jiān)李興旺對本報記者表示,“東莞樓市受深圳樓市影響極深,如果深圳房價下行,東莞表現(xiàn)不會太樂觀。”10月4日,深圳調(diào)控政策出臺,可謂史上最嚴(yán)政策。目前,深圳個別區(qū)域二手房報價已出現(xiàn)20%的跌幅。
東莞首次祭出“限購”大招
東莞購房者不會忘記這次新政,因?yàn)?ldquo;這是第一次”。
2016年10月6日,東莞首個樓市調(diào)控政策出臺,意在通過加大居住用地供應(yīng)統(tǒng)籌力度、實(shí)施房價備案制度、實(shí)行住房限購政策和完善差別化住房信貸政策等,來達(dá)到穩(wěn)定地價和房價的目的。回顧9月,東莞新房成交均價已達(dá)15681元/平方米;同時,地王頻出,樓面價沖高至25264元/平方米。
東莞外來人口比重較大,調(diào)控政策對非莞籍首套住房并無影響,非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ト钥蔁o條件購買首套,但是第二套房產(chǎn)交易就須接受戶籍和社保、個稅的繳納限制。
東莞中原研究中心認(rèn)為,新政重點(diǎn)在于抑制過熱的投資及投機(jī)需求,同時明確支持合理的居住需求,保障剛需及改善需求的釋放。
東莞的調(diào)控政策是套組合拳,在限購之外,還祭出了限貸和限價的法寶。
當(dāng)?shù)亻_發(fā)商德州地產(chǎn)的副總經(jīng)理朱延勇向《第一財經(jīng)日報》記者表示,調(diào)控政策有利于東莞穩(wěn)定房價“過去一年東莞房價漲得很快,過熱,調(diào)控出臺有其必然性。整體而言,東莞新房供應(yīng)量很少,過去一年消化了大量庫存,現(xiàn)在必須讓市場冷靜下來。”
新政之前,東莞樓市一片紅火。據(jù)Q房網(wǎng)監(jiān)測,東莞新房均價在2015年6月首次破萬元,達(dá)到10081元/平方米,此后經(jīng)歷數(shù)月震蕩,曾一度下跌至“9”字頭。從今年1月開始,東莞房價穩(wěn)定在10000元/平方米以上,并呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢,在9月時達(dá)到15681元/平方米的巔峰。
東莞中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年三季度東莞住宅網(wǎng)簽面積達(dá)253.9萬平方米,盡管同比下滑約4%,但網(wǎng)簽金額創(chuàng)歷史新高,達(dá)379.1億元,同比更是大漲45%,相比2014年暴漲182%。其中,“金九”成色十足——9月,東莞住宅網(wǎng)簽面積達(dá)108萬平方米,為歷史同期首次破百萬。
天平的另一端是地價,東莞的土地市場比樓市更加瘋狂。地方政府在本次調(diào)控政策中正視土地過熱的問題。調(diào)控政策顯示,將適當(dāng)增加住房供應(yīng),掛牌公開出讓的商住用地,土地溢價率超過一定比例的,由競價轉(zhuǎn)為競配人才住房或保障性住房面積等等。
朱延勇告訴記者,東莞房價短期內(nèi)必然會震蕩,但是長期仍值得看好。“廣深融城的步伐加快,但兩地價格差很明顯,而這將成為東莞房價的支撐。”
朱延勇預(yù)測,“東莞房價并不會大幅下調(diào),浮動空間大概是5個點(diǎn)。因?yàn)殚_發(fā)商的資金壓力不大,今年上半年,大家都賣得很好,資金也得到了回籠。”
環(huán)京區(qū)域:小開發(fā)商扛不住在降價
“前段時間我在樓下的中介看到,我們小區(qū)的房子已經(jīng)兩萬七一平了。”方想(化名)在北京國貿(mào)附近工作,家住河北燕郊。今年夏天,她發(fā)現(xiàn)自己距國貿(mào)30多公里外的燕郊的房子正在暴漲。這套房四年前購入時單價不到1萬元/平方米。她比較關(guān)心的是,如今房地產(chǎn)調(diào)控政策如此密集,燕郊房價會不會先于北京出現(xiàn)大跌。
中指百城價格指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月,廊坊全市新建商品住宅價格環(huán)比連續(xù)上漲11個月、同比連續(xù)上漲10個月,漲幅高達(dá)30.31%。
9月30日的限購政策出臺后,“涼水”當(dāng)頭澆下,北京樓市成交正在快速降溫。
《第一財經(jīng)日報》記者昨天下午在北京東三環(huán)外一家中介門店看到,一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正坐在店外用手機(jī)看視頻。他告訴記者,“9·30”新政后,雖然業(yè)主報價沒有明顯變化,但看房的客戶減少了大半。
環(huán)北京樓市的情況又將如何?“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周邊從事地產(chǎn)銷售多年的林強(qiáng)(化名)對本報記者表示,他所關(guān)注的固安、永清、燕郊等環(huán)北京區(qū)域,目前無一例外出現(xiàn)成交下跌的局面。
據(jù)他透露,環(huán)京區(qū)域目前價格尚穩(wěn),但已有個別樓盤開始降價銷售,如河北當(dāng)?shù)匾恍⌒烷_發(fā)商就“繃不住”,在“9·30”新政出臺后的國慶,將原本售價在2萬元以上的房源,每平方米下調(diào)2000元出售。
林強(qiáng)還透露,他所供職的開發(fā)商(大型上市房企)昨日召開內(nèi)部會議,該公司預(yù)計廊坊區(qū)域有出進(jìn)一步限購政策的可能。
中原地產(chǎn)分析師張大偉日前對記者分析,此前樓市非理性上漲是資金潮下資產(chǎn)荒的表現(xiàn),環(huán)北京樓市是最典型的區(qū)域。他預(yù)計,未來樓市一旦退潮,該區(qū)域受到的影響會比較大。
限購對成交量影響明顯
今年5月,蘇州連續(xù)兩天拍賣15幅地塊,其中多幅宅地實(shí)施了限價拍賣,最終兩幅宅地因競價太高流拍,而當(dāng)月24日成交的11幅地塊的平均溢價率達(dá)到了115%。
“我在2015年4月購買了一套住宅,當(dāng)時的單價是每平方米14000元,到2016年5月,該樓盤的價格已經(jīng)是26500元了。”購房者李海(化名)在電話里告訴記者,“我在今年4月又在蘇州買了一套房。”
同樣的情況發(fā)生在昆山花橋,由于花橋已經(jīng)與上海地鐵11號線連通,越來越多在上海工作的白領(lǐng)選擇在花橋置業(yè)。
而在浙江嘉興,有很多上海客戶前來買房,相對較低的價格成為他們在此置業(yè)的主要原因。一位上海白領(lǐng)魏萊(化名)告訴記者,她今年二三月份在嘉善購入一套80多平方米的兩房兩廳,當(dāng)時售價約5000元,目前價格已上漲到一萬四五千,“房價漲幅超出了想象。”魏萊對記者說。
由于樓市過熱,10月3日,蘇州出臺最嚴(yán)調(diào)控令。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,限購前一周(9月26日~10月2日)蘇州主城區(qū)住宅共成交4502套;在限購之后一周(10月3日~9日),蘇州住宅成交共計1815套。
政策收緊對樓市成交量影響明顯。有蘇州開發(fā)商甚至通宵梳理客戶資料,以測算客戶流失情況,并進(jìn)行下一步營銷計劃。
家住上海浦東的韓力(化名)覺得,自己對昆山花橋房子的投資并不算明智,好在今年房價有所上漲。“兩年前我購買了萬科Mixtown,今年6月交房,買的時候價格9000元/平方米,以為地鐵通車會有一波上漲,但是利好早就提前兌現(xiàn),因此一直不漲。今年幾個月時間總算漲到了1.5萬元/平方米。”韓力告訴《第一財經(jīng)日報》記者。
雖然如此,韓力依舊不看好昆山的市場,他希望早點(diǎn)將自己的房子出手。“長期看花橋自然不錯,但是我的樓盤并不算是地鐵上蓋,未來這里還需要很長時間培育,投資回報并不高。”韓力對記者說。