而有消息說，昨天上海市銀監(jiān)局也通知轄內(nèi)各中外資銀行，
強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸總量和集中度的檢測和風(fēng)險(xiǎn)管控。國內(nèi)樓市似乎有點(diǎn)一葉知秋的意思。
值得注意的是，在相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，不少城市的房價(jià)半年漲幅就超過三成，而過熱的樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在向金融系統(tǒng)蔓延。過度的房產(chǎn)需求不僅讓樓市供需進(jìn)一步失衡，也讓那些原本屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性過度集中房地產(chǎn)市場，過度依賴也讓風(fēng)險(xiǎn)急劇累積。
房價(jià)是否會(huì)大幅下滑？各方觀點(diǎn)分歧較明顯
對(duì)于大家最關(guān)心的問題：我們的房價(jià)到底會(huì)不會(huì)跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本輪調(diào)控后流動(dòng)性抽離后，房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像去年股市那樣的大幅下滑。從目前來看市場的觀點(diǎn)分歧也比較明顯——
繼續(xù)看多的觀點(diǎn)認(rèn)為目前中國城鎮(zhèn)化率并不高，投資渠道也相對(duì)單一，房產(chǎn)除了本身的價(jià)格增之外，還有額外的租金收益，目前來看難以找到比房產(chǎn)更好的投資品種。而調(diào)控政策也主要是以抑制過快上漲為主，并非徹底打壓。
看空的觀點(diǎn)則認(rèn)為，從大周期來看中國房地產(chǎn)市場從未經(jīng)歷過合理的調(diào)整，而目前居民購房的杠桿率也過高，房產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比過重，人口紅利周期也已基本過去，調(diào)整已是應(yīng)有之義。尤其是很多人把今年房產(chǎn)市場過熱和去年股市相比較，很多現(xiàn)象具有相似性。在各個(gè)地區(qū)、中央各部委合力遏制下，房地產(chǎn)市場會(huì)不會(huì)上演類似去年股市的故事。這也是一個(gè)值得大家玩味的角度。
萬科的董秘譚華杰認(rèn)為，從城市化的規(guī)律來看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國目前的城鎮(zhèn)化率 56%。也就是說，中國房地產(chǎn)的發(fā)展，還在大周期，即高速增長期之內(nèi)。但是他也強(qiáng)調(diào)，不能說城鎮(zhèn)化率不到 75%，房價(jià)一定只漲不跌。因?yàn)樵诖笾芷陔A段，房價(jià)估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，讓大周期提前到達(dá)終點(diǎn)。
譚華杰還表示，類似房價(jià)租金比這樣的在大周期并不適用的指標(biāo)，例如從1998年到2008年，日本東京地價(jià)下跌了30%，但房價(jià)租金比始終保持穩(wěn)定。同樣的，從1982年到 2015年，美國新房價(jià)格漲幅頻繁變動(dòng)，但租金收益率卻相當(dāng)穩(wěn)定，所以房價(jià)租金比例很難有一個(gè)確定的合理范圍。
海通姜超則認(rèn)為，過去幾年中，中國居民新增房貸、新增地產(chǎn)銷售額比值持續(xù)飆升，11年僅為19%，15年達(dá)到39%，16年上半年則高達(dá)50%，正是美國金融危機(jī)前的最高水平。還有就是居民杠桿率。11年以來中國居民購房杠桿率持續(xù)上行，11年約為20%，15年已突破40%，16年上半年創(chuàng)歷史新高至50%。所以姜超認(rèn)為，本輪限購出臺(tái)時(shí)，居民杠桿率已遠(yuǎn)高于上一輪限購時(shí)期，居民購房潛力也已被大量透支。
此外，他還認(rèn)為，從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的89年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過3.0%，而中國去年已經(jīng)達(dá)到5.5%。美國金融危機(jī)前新增房貸/GDP在05年達(dá)到8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達(dá)8.6%，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限，16年可能會(huì)是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂。
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長沙：節(jié)后單周新房成交跌逾四成
隨著一二線城市的調(diào)控政策政策大量出臺(tái)，一些城市樓市開始降溫。據(jù)長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，10月2日至10月8日一周，長沙市中心城區(qū)新房成交4776套，環(huán)比跌41.15%。
近幾個(gè)月來，長沙的樓市持續(xù)上演火爆行情，進(jìn)入9月以來，單周新房成交量屢創(chuàng)歷史新高，中心城區(qū)“十一”前最后一周新房成交再次刷新紀(jì)錄，達(dá)到8116套。
“轉(zhuǎn)移效應(yīng)”顯現(xiàn) 江蘇三四線樓市成交踴躍
國慶期間，江蘇淮安市區(qū)十多家樓盤推出了特價(jià)房源，優(yōu)惠促銷的力度不小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月黃金周淮安市轄區(qū)日均新房認(rèn)購量近150套，比去年的黃金周增長約20%。
在宿遷市沭陽縣城一家樓盤的銷售現(xiàn)場，國慶期間前來看房買房的市民絡(luò)繹不絕。樓盤銷售負(fù)責(zé)人介紹，由于推出了購房優(yōu)惠，國慶期間每天的客戶來訪量是平時(shí)的近三倍。
鎮(zhèn)江市在國慶長假期間樓市特別熱鬧。10月份以來，客戶明顯增多，假期里幾天的業(yè)績就趕上了平時(shí)一個(gè)月的成交量。除了本地購房者外，售樓處里也出現(xiàn)了很多外地買房人的身影。
業(yè)內(nèi)人士表示，一二線城市出臺(tái)限購限貸政策后，三四線城市迎來了去庫存的良機(jī)，樓市成交量隨之上升，投資客也可能涌入。此時(shí)，普通購房者應(yīng)該保持冷靜，關(guān)注市場走勢，仔細(xì)挑選房源，不要盲目跟風(fēng)買房。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東表示，價(jià)格不太可能繼續(xù)持續(xù)往上走了，如果還是過火，再往上走的話，不排除有更多更嚴(yán)厲的政策出來。市場適度轉(zhuǎn)冷，量、價(jià)一定程度降溫回落，這是不可避免出現(xiàn)的情況。過度投資投機(jī)的那些人可能會(huì)被清洗出去，剩余的對(duì)于剛需，總體上來說可能會(huì)出現(xiàn)比較好的態(tài)勢。
