華夏時(shí)報(bào)記者王海春上海報(bào)道

房地產(chǎn)信貸可能會(huì)面臨收緊的新局面。如果房貸收緊，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子將不再那么鼓脹。

10月12日，上海銀監(jiān)局對(duì)轄內(nèi)銀行召開(kāi)了吹風(fēng)會(huì)，開(kāi)發(fā)商用于拍地交易的銀行資金，將受到嚴(yán)格監(jiān)管。同一天，有消息稱，央行也召集了5家大型銀行及部分銀行高管進(jìn)行吹風(fēng)，要求加強(qiáng)房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。隨后在10月14日廣州傳出消息，部分銀行可能會(huì)收緊豪宅的首付比例。

分析人士認(rèn)為，上海、廣州幾個(gè)標(biāo)桿城市，可能會(huì)成為接下來(lái)房產(chǎn)信貸收緊的幾個(gè)樣本。

“接下來(lái)幾個(gè)熱點(diǎn)城市，都可能面臨房地產(chǎn)信貸定向收緊的局面。這種收緊并非面對(duì)所有城市，也并非央行層面的一刀切；房產(chǎn)信貸也可能走一城一策的路線。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

房產(chǎn)信貸將定向收緊？

上海可能會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)土地的資金來(lái)源，展開(kāi)監(jiān)管風(fēng)暴。

10月12日上海銀監(jiān)局向轄內(nèi)銀行召開(kāi)了會(huì)議，其主要內(nèi)容為，提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資。

分析人士指出，雖然滬銀監(jiān)局召開(kāi)的這項(xiàng)會(huì)議內(nèi)容較簡(jiǎn)單，但潛含的信息量卻很大。據(jù)了解，在這次會(huì)議上，上海銀監(jiān)局向商業(yè)銀行發(fā)出了房產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)警示。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，滬銀監(jiān)局的舉動(dòng)，可能只是地區(qū)定向調(diào)控的開(kāi)始。“上海可能是樣板。不排除京津冀、珠三角地區(qū)，也會(huì)有類(lèi)似動(dòng)作的可能。”謝逸楓說(shuō)。

湊巧的是，滬銀監(jiān)局上午剛對(duì)前述銀行開(kāi)了吹風(fēng)會(huì)，當(dāng)天下午央行也開(kāi)了一場(chǎng)吹風(fēng)會(huì)，主要內(nèi)容是，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。

有媒體報(bào)道，10月12日央行召集了5家大型商業(yè)銀行及12家股份制銀行的高管以及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)總經(jīng)理，召開(kāi)了商業(yè)銀行住房信貸的會(huì)議。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市的同時(shí)，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，在強(qiáng)化住房信貸管理的同時(shí)控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，研究人員告訴記者，與北京、深圳將調(diào)控更多是提高購(gòu)房者門(mén)檻略有不同，上海此次針對(duì)購(gòu)房者的調(diào)控較北京和深圳要溫和，但接下來(lái)上海可能會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商拍地的資金來(lái)源展開(kāi)較嚴(yán)厲的監(jiān)管。

在10月8日上海住建委、市規(guī)土部門(mén)出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控文件中指出，上海將對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地款融資展開(kāi)嚴(yán)格檢查，保險(xiǎn)等幾類(lèi)資金不得用于購(gòu)買(mǎi)土地。按上海的新規(guī)則，開(kāi)發(fā)商在參加土地拍賣(mài)時(shí)，應(yīng)承諾所拍資金為合規(guī)自有資金。違反規(guī)定的房企不但會(huì)被取消競(jìng)買(mǎi)資格，已繳納的保證金將不予退還外，還將被禁止參加3年內(nèi)上海的土地招拍掛。

銀監(jiān)會(huì)和上海向市場(chǎng)吹風(fēng)后不久，廣州于10月14日傳出收緊144平方米豪宅信貸的市場(chǎng)傳聞。市場(chǎng)消息稱，廣東某銀行將停止144平方米豪宅的收單，原因是市場(chǎng)傳出風(fēng)聲未來(lái)廣州可能會(huì)將大戶型房企首付比由三成提高到七成。

“新一輪調(diào)控的重點(diǎn)，將是房地產(chǎn)金融，房產(chǎn)信貸收緊的可能性極大。而首先被鎖定的，可能是地王和高地價(jià)項(xiàng)目。場(chǎng)外配資用于拿地的房企的行為，可能會(huì)受到相當(dāng)嚴(yán)格的監(jiān)管。”謝逸楓在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

“有多項(xiàng)金融精準(zhǔn)工具可用”

有業(yè)界人士認(rèn)為，從滬銀監(jiān)局和央行召開(kāi)的吹風(fēng)會(huì)，以及廣州近日市場(chǎng)傳聞中，透露出一項(xiàng)重要的信息，政府定向收緊房貸的概率正在加大。

陳晟告訴記者，房貸將成為接下來(lái)調(diào)控的重點(diǎn)。監(jiān)管部門(mén)手中可用的工具很多，暫時(shí)還不清楚會(huì)使用什么工具。但有聲音認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)可能會(huì)定向上調(diào)房企的開(kāi)發(fā)貸利率、出臺(tái)與土地抵押貸款相關(guān)的政策。

謝逸楓表示，收緊開(kāi)發(fā)貸的概率較大。“其原因在于，政府可以借此降低房企杠桿率、加大開(kāi)發(fā)商拿地成本，以防止地王效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生擠壓效應(yīng)，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。”謝逸楓說(shuō)。

國(guó)慶以來(lái)各地陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控政策，但市場(chǎng)看多的預(yù)期仍然很強(qiáng)。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱指出，接下來(lái)房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，可能會(huì)放在金融領(lǐng)域。房?jī)r(jià)之所以瘋漲、地王頻出，開(kāi)發(fā)商瘋狂拍地王，是因?yàn)橘I(mǎi)房人、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和投資者都把房地產(chǎn)當(dāng)成了金融投資產(chǎn)品。

對(duì)此陳晟表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)除了具有居座本屬性外，的確具有天然的投資屬性。但值得注意的是，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，重要的原因是一致看多樓市。正是這樣強(qiáng)大的預(yù)期，使得地方密集出臺(tái)調(diào)控政策，仍然被市場(chǎng)認(rèn)為“很溫柔”。

“從北京、上海、深圳等城市的人口吸納能力、GDP增長(zhǎng)和市場(chǎng)前景等指標(biāo)看，房?jī)r(jià)每年出現(xiàn)一定幅度的增長(zhǎng)是正常的。但房?jī)r(jià)一年猛漲50%甚至更多，已經(jīng)有泡沫之嫌。然而更值得注意的是，市場(chǎng)都懷疑有泡沫，如果仍然看多和做多樓市，這恐怕不是為樓市助力，而是砸盤(pán)。平穩(wěn)健康的增長(zhǎng)，是樓市和購(gòu)房人的福祉，一味看多樓市而不做出風(fēng)險(xiǎn)警示，會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。”陳晟在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。