新政效應(yīng)正在持續(xù)發(fā)酵,北京樓市呈現(xiàn)出逐步降溫的態(tài)勢,統(tǒng)計顯示,豪宅市場受首付款提高等政策影響最為明顯,10月成交量下滑超過六成。時值初冬,高端樓盤卻已感受到深深的寒意。

樓市降溫蔓延

北京商報消息,“我們的客戶流失了超過10%”,門頭溝一家樓盤的銷售人員對北京商報記者透露,新政后她所負責的樓盤退房客戶明顯增多,一些客戶的首付款因政策調(diào)整出現(xiàn)較大幅度上漲而出現(xiàn)了問題,項目將對前期的蓄客情況進行重新摸底統(tǒng)計。

該項目的遭遇在樓市已不再是個案,“9·30”后,全國20多個城市密集發(fā)布調(diào)控政策,今年樓市傳統(tǒng)旺季“銀十”已風光不再。相關(guān)研究機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月28個重點城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%,大部分出臺調(diào)控政策的熱點城市成交量顯著下滑,如濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超過五成。

其中,10月北京新房成交8368套,環(huán)比下降40.5%;成交面積環(huán)比下降30.2%;成交均價36129元/平方米,環(huán)比上月的37610元/平方米微降3.9%,同比上漲20.8%。

研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析,政策調(diào)控的效果在10月的顯現(xiàn)相比9月效果更明顯。一方面,市場預期發(fā)生了改變,恐慌性交易需求也開始減少;另一方面,受各地限購、限貸政策影響,熱點城市購房門檻明顯提高,投機炒房類需求大幅減少;第三個重要因素就是各地加大了樓市執(zhí)法力度,逼迫開發(fā)商銷售更規(guī)范。

隨著交易量的下滑,房價上漲幅度也正在收窄。從成交均價上看,10月北京普通住宅成交均價4.42萬元/平方米,環(huán)比上漲4.6%;別墅產(chǎn)品成交均價4萬元/平方米,環(huán)比微漲2.2%;而商住房成交均價2.84萬元/平方米,環(huán)比下跌11.6%。

豪宅領(lǐng)跌

相比樓市整體的表現(xiàn),北京豪宅市場的降溫更為顯著。

最新統(tǒng)計顯示,2016年10月,北京7萬+公寓豪宅共實現(xiàn)成交191套,成交面積3.9萬平方米,環(huán)比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創(chuàng)造了自3月以來近8個月的新低。但從價格上來看,10月公寓豪宅市場成交均價仍高達10.7萬元/平方米,這一價格也是今年第二次站上均價10萬+高峰,并超越7月創(chuàng)造的價格紀錄,達到歷史新高。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,“京八條”新政執(zhí)行一個月后,北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%左右,而公寓豪宅跌幅大大超過整體市場跌幅,由此可以看出,新政之后公寓豪宅市場所受到的沖擊更為直接。

分析顯示,一方面受到首付提升的影響,首套、二套首付比例的同時提升,以及非普宅新規(guī)的加入,再加上“認房又認貸”條款的收緊,使得豪宅市場當中首置型客群、改善型客群以及投資型客群均受到波及,特別是高端置業(yè)客群,不僅受制于增加首付的資金壓力,同時減杠桿也使得看空預期普遍形成,造成在售豪宅的銷量放緩。

另一方面,北京對于預售價格和銷售價格的管控,一些項目取證困難,不得不延遲上市。從10月供應(yīng)市場來看,7萬+公寓豪宅項目無一入市,預計這一供應(yīng)低迷的狀況將持續(xù)至明年。

此外,從成交特征來看,10月公寓豪宅成交當中200平方米以上的大戶型共成交97套,占比高達51%,居絕對主導地位,相比9月的市場占比提高了25個百分點。

市場預期改變

“高端項目的成交量還可能進一步下滑,”一位業(yè)內(nèi)人士分析,高端樓盤不但取證困難,還可能遇到開盤賣不動的風險,所以一些項目可能選擇索性“封盤”的自我保護政策。事實上,越來越多的計劃入市樓盤出現(xiàn)“爽約”現(xiàn)象。記者在踩盤時發(fā)現(xiàn),位于海淀區(qū)西北旺的地價標桿項目——首創(chuàng)天閱西山項目售樓處就處于“歇業(yè)”狀態(tài)。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,11月北京住宅市場預計有13個項目入市,其中包括華潤昆侖域(樓盤資料)、綠地·海珀云翡(樓盤資料)等7個純新盤,以及包括萬科翡翠公園(樓盤資料)、金地未未來(樓盤資料)等在內(nèi)的6個老項目后期。這些計劃入市的項目中,只有華潤昆侖域、綠地·海珀云翡是豪宅項目。其中,華潤昆侖域項目由華潤、招商、九龍倉和平安四家在2015年初聯(lián)合取得,項目地處南三環(huán),樓面價高達4.5萬元/平方米。而位于大興黃村的綠地·海珀云翡當時拍地的樓面價也高達4.7萬元/平方米,甚至超過區(qū)域內(nèi)所有在售樓盤的售價。

業(yè)內(nèi)人士預計,這兩個高端項目在定價上可能會比較謹慎,定價過高要么難以取證,要么客戶不買賬而出現(xiàn)踏空。

北京土地政策的調(diào)整也正在讓樓市預期發(fā)生改變。10月28日,北京“控地價、限房價”的土地交易政策正式落地,海淀及大興的四宗地塊具體限價也對外公布,而且四宗地塊均實施“90/70”政策。

隨著市場預期的改變,“控地價、限房價”將有效抑制開發(fā)商拿高價地的積極性,甚至杜絕地王出現(xiàn)的可能,高端項目供應(yīng)將呈下降趨勢。但也有專家給出另外的預測,就是隨著“90/70”政策的重新實施,加之自住房的供地增加,未來新增供應(yīng)將以中小戶型為主,大戶型的公寓供應(yīng)受到擠壓,供應(yīng)稀缺,但高端改善客群對于居住面積和品質(zhì)的高要求不會改變,大戶型豪宅在調(diào)控后仍會保持一定程度上的堅挺。