11月10日，仲量聯(lián)行-美國住宅市場展望暨75Parklane&Shore中國首發(fā)媒體發(fā)布會在京召開。仲量聯(lián)行對于美國各地區(qū)的房價(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，在2010年，各區(qū)房價(jià)開始止跌反彈，之后五年均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長，而這種增長速度甚至超越了以往任何時(shí)期。

“美國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了2008年的危險(xiǎn)期之后，進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長期，失業(yè)率逐步下降至4.7%。雖然目前的增速并不猛烈，但是這種健康且后勁十足的增長趨勢，讓整個(gè)市場都表現(xiàn)地異常積極。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文(StevenMcCord)表示。2016年，美國的經(jīng)濟(jì)受到4年一次的大選及英國脫歐的夾擊影響，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢并未受到阻礙，根據(jù)美國第三季度實(shí)際GDP年化季率(2.9%)來看，高于前一季度1.4%的增速，經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇效應(yīng)顯現(xiàn)

住宅市場變化往往受到地區(qū)及全球經(jīng)濟(jì)變化、人口基數(shù)、就業(yè)率、市場供需比等多方面影響。

美國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)了7年，在去年12月美聯(lián)儲進(jìn)行了9年來的首次加息，但是加息的幅度只有0.25%。美聯(lián)儲主席耶倫茨此前曾表示，美聯(lián)儲多數(shù)官員認(rèn)為如果經(jīng)濟(jì)保持現(xiàn)狀，沒有出現(xiàn)較大的全新風(fēng)險(xiǎn)，在今年加息是合適的。而市場也曾普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲在12月加息的可能性比較大。

同時(shí)，美國的人口增長率仍舊穩(wěn)定，移民的涌入刺激了美國房地產(chǎn)的剛性需求和投資性需求。根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，截止到2014年，美國總?cè)丝跒?.19億，而趨勢統(tǒng)計(jì)，到2060年，美國人口將接近4.2億。快速的人口增長，不僅體現(xiàn)在休斯頓、華盛頓、紐約等中心地區(qū)，同時(shí)也在多個(gè)區(qū)域性城市，如邁阿密、芝加哥、舊金山、圣荷西、圣地亞哥等。

另外，失業(yè)率的穩(wěn)步下降，已經(jīng)回落到正常狀態(tài)，人口的常規(guī)上浮，讓市場需求口被打開。種種跡象表明，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的特征日益顯現(xiàn)。

平穩(wěn)增速下的多區(qū)發(fā)展

2007年的金融危機(jī)，讓美國以及世界經(jīng)濟(jì)都飽受重創(chuàng)，這個(gè)傷痕顯然正在愈合。從這個(gè)泥潭中走出來的美國，開始蓄精養(yǎng)銳。根據(jù)仲量聯(lián)行對于美國各地區(qū)的房價(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，在2010年，各區(qū)房價(jià)開始止跌反彈，之后五年均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長，而這種增長速度甚至超越了以往任何時(shí)期。

報(bào)告顯示，從1980年到2016年美國主要城市的房價(jià)指數(shù)對比(一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動程度和趨勢的相對數(shù)，通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度)中可以看出，近四十年來，美國整體價(jià)格指數(shù)雖有所起伏，但整體保持穩(wěn)步提升。

具體到實(shí)際價(jià)格，洛杉磯的實(shí)際房價(jià)走勢最陡，相對來說可能存在泡沫；而紐約保持相對穩(wěn)定，抗壓性更強(qiáng)，這受益于紐約強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)根基以及整體政策的調(diào)控，當(dāng)然，市場的基本需求同樣起到了中流砥柱的作用。

值得一提的是，今年由于美元的暫時(shí)性低潮，讓全世界投資者再度亢奮，美國迎來投資“豐收年”，在各地區(qū)的房產(chǎn)實(shí)際均價(jià)中，波士頓、西雅圖地區(qū)平穩(wěn)上漲，追平紐約。顯然，美國的地產(chǎn)投資核心區(qū)已經(jīng)被慢慢鋪開，投資者以及房產(chǎn)商開始了更多的嘗試。

房屋空置率下降

由于國家文化差異，以及美國租房體系的完善，美國人對買房沒有亞洲人這般的“執(zhí)念”。美國商務(wù)部的報(bào)告稱，根據(jù)季節(jié)因素調(diào)整后，第一季度的住房自有率為63.6%，為史上第三低。這倒是讓外來投資者發(fā)現(xiàn)了機(jī)會，無論是房屋本身的價(jià)格漲幅，還是后期租賃帶來的收益，都讓美國地產(chǎn)受到市場歡迎。

根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場的一般規(guī)律，正常的房地產(chǎn)市場中，售價(jià)與租金之間存在一個(gè)較為固定的比例關(guān)系。房屋“租售比”約為1:100，這表明，房地產(chǎn)有投資價(jià)值；而一旦租售比達(dá)到1:200時(shí)，表明投資買房存在風(fēng)險(xiǎn)。

美國市場自2006年房價(jià)虛高、租房市場低迷后，從2013年開始，市場終于回歸到了正常水平，并呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。尤其是紐約與芝加哥，租售比都降到1:100以下，這個(gè)比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，不用100個(gè)月就能收回房款。

美國空置率有兩種，一種是出租住宅空置率，另外一個(gè)是自有住宅空置率(沒有進(jìn)入市場的新房源并不被計(jì)算在內(nèi))。

正如上文提及，人口及市場的硬需求仍影響著美國的房屋租賃市場，美國人口普查局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前美國出租住宅空置率最低的前十名城市主要來自東北部及西部，如紐約、西雅圖、洛杉磯和舊金山等。與此同時(shí)，根據(jù)美國聯(lián)邦貯備銀行圣路易斯分局(FederalReserveBankofSt.Louis)在7月28日發(fā)表的第二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)研究顯示，2016年美國第二季房產(chǎn)自有住宅的空置率低至1.7%。空置率的走低很大程度上將繼續(xù)刺激美國的房價(jià)以及出租價(jià)。