剛剛，深圳樓市迎來重磅消息！今日，深圳市住房和建設局發布《關于進一步優化房地產政策的通知》，再次給深圳樓市帶來利好消息。

具體來看，深圳本次樓市優化政策，市場共有四個關注焦點：

第一，分區優化住房限購政策，其中非深戶居民在深圳非核心區（不包括關內和寶安新安、西鄉）購房個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年；第二，深戶家庭有兩個或以上未成年子女的可以購買三套；第三，成立滿一年交稅滿100萬，員工達十人以上的企業/事業單位可以買商品住房；第四，對于實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受本市關于企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。

那么上述政策優化利好哪些群體？又能否給深圳樓市再“加把火”呢？

政策調整主要作用是去庫存

“要加快消化存量，限購松綁是大勢所趨，成都全面取消限購后，北京、天津也松綁限購，深圳限購松綁也是眾望所歸。”對于分區優化住房限購政策，深圳中原研究中心提到一組數據，當前深圳光明、寶安、龍華、龍崗，新房庫存皆超8千套，坪山庫存也超6千套，去化壓力大，降價壓力也大，對深圳市場來說，非核心區存量高企，去化緩慢，內卷嚴重。

因此，本次政策非核心區限購松綁后，區域市場有效需求將增加，去庫存速度加快，成交也會增加，市場競爭將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開發商降價意愿降低，有助于穩定市場價格。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳分區優化住房限購政策將“鐵板一塊”的外地人限購政策松綁，定向疏導到外圍庫存壓力最大、樓市銷售下滑最大的區域；另外深圳對多子女家庭提供住房支持，可以鼓勵多子女家庭到外圍購置大戶型住宅，政策的根本目的是為了去庫存。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉同樣表示，深圳分區優化住房限購政策實質上就是對郊區的限購定向大幅寬松，有助于去化這些區域的樓市庫存。

隨著相關區域釋放購房需求，相關區域的成交預計也會有所提升。在樂有家營銷總裁賀玲看來，“以舊換新”等政策會帶動更多賣房業主換房到其他區域，形成交易輪動，有利于延續“金三銀四”的5000套左右的交易量，有利于房價逐步企穩。

政策并不會導致房價大漲

那么隨著庫存的去化，是否會導致深圳的房價有所上漲？多位業內人士均對此表示了否認。

張宏偉認為，目前深圳7區放松限購，讓不少人具備了購房資格，短期內深圳樓市成交量將會有一波回升行情。但由于深圳樓市去化周期仍然在42個月左右，上述7區其實是有較大的去化壓力，因此，本次政策調整其作用主要是去庫存，雖然短期內成交量會回升，但不會起到漲價的作用。

“房價不可能無限下跌，更不可能大漲。”賀玲指出，隨著政策效果的進一步顯現，未來核心區供需平衡后會更吃香，交易量持續起來，房價才好企穩。而對購房者而言，這是買房時機，買幸福，看長遠，別過分看短期漲跌。對業主而言，則是以舊換新的好機會。

李宇嘉進一步總結到，此次深圳的新政在預料之中，貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致，不是單純為了去庫存而去庫存，而是將存量消化與增量消化結合起來，與新市民、年輕人購房，融入城市和就業解決的新型城鎮化結合起來。不過，盡管外圍庫存壓力大，深圳也希望外來人口能進來消化庫存，但即便需求增長，在巨大的庫存下，加上預期疲弱、加杠桿意愿不高，很難導致房價再次反彈。

政策效果不能過分高估

此次深圳政策的出臺，符合預期，也說明5月份以來各地會有一波密集的政策放寬潮。但在業內看來，本輪深圳樓市優化政策的效果卻并不能過分高估。

李宇嘉指出，從效果來看，2021年7.15新政以后，到現在已經近3年了，客觀來講積累了一部分購房需求。此次深圳新政是對政策的糾偏，能夠釋放一部分被干預政策限制的需求，包括多胎家庭到外圍購置大戶型住宅、企業給人才買房、滿足非戶籍人口、單身人群在深圳上車的愿望。

但需要注意的是，不久前深圳松綁戶籍3年社保3年入戶的購房限制，但效果并不明顯，突出表現在新房（改善為主）繼續在地量運行，反而是剛需為主導的二手房開始反彈，但主要也是前期積累的低價房源消化、業主降低掛牌價，以及一季度入學購房需求集中釋放。

另外深圳本次限購政策的放松，依然是局部的放松模式，使得部分非核心區域、非深戶購房的機會明顯增大。而從購買力來講，外地人遠遜于戶籍人口，因此李宇嘉認為此次政策的效果不能高估。但他同樣提到，如果市場繼續疲弱，后續還會有其他政策跟進，比如非戶籍徹底退出限購，增值稅免征期5年改2年等。關鍵還在需求端購買力的提升，這取決于收入、就業和消費等。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽