突如其來(lái)的樓市“9·30”新政，讓過(guò)熱的市場(chǎng)開始冷靜。新政落地十天，伴隨而來(lái)的是豪宅里面的售樓員都不知道去哪了；改善型需求開始盤算二套增加的首付不夠的那部分怎么辦，是違約還是硬湊；二手房的業(yè)務(wù)員們從節(jié)前的忙碌到節(jié)后的放假團(tuán)建……短短的十天北京樓市發(fā)生了翻天覆地的變化，從售樓員、中介再到買房者在這個(gè)“十一”假期的心境究竟發(fā)生了哪些變化，未來(lái)北京樓市將如何發(fā)展，正在成為“十一”節(jié)后各個(gè)辦公室里、微信群里談?wù)摰年P(guān)注點(diǎn)。

頂豪：接待大廳不見(jiàn)售樓員

在今年樓市瘋狂的時(shí)段，即使是10萬(wàn)元/平方米的頂豪項(xiàng)目也被形容像賣白菜一樣，仍記得9月初的一組數(shù)據(jù)，北京前8個(gè)月頂豪成交304套，是去年同期的5倍。而在幾年前，頂豪項(xiàng)目年成交量不過(guò)個(gè)位數(shù)。但是新政之后，半個(gè)月前還有賣了學(xué)區(qū)房抑或賣了老房子的普通人敢于光顧，而現(xiàn)在又恢復(fù)了頂豪的高冷。

“十一”假期結(jié)束后，北京商報(bào)記者第一時(shí)間來(lái)到位于東城區(qū)安定門外的紫闕·天祿(盛德紫闕三期)，這個(gè)曾經(jīng)的爛尾樓改造項(xiàng)目，在過(guò)去的一年中價(jià)格幾乎翻倍，已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。在紫闕·天祿的售樓處幾乎看不到看房客戶的身影，這與去年首期開盤熱銷12.8億元的場(chǎng)景出現(xiàn)了明顯反差。

“政策出臺(tái)之后售樓處來(lái)看房的客戶確實(shí)明顯少了許多”，銷售人員的話也證實(shí)了北京商報(bào)記者的觀察。這位售樓員告訴北京商報(bào)記者，紫闕·天祿目前在售房源的單價(jià)在12萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米之間，是目前北京內(nèi)城二環(huán)區(qū)域內(nèi)少有的豪宅產(chǎn)品，項(xiàng)目總價(jià)比較高。北京樓市新政的出臺(tái)讓項(xiàng)目銷售門檻大幅提高，客戶出現(xiàn)觀望心態(tài)是正常的。

北京商報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品已銷售一空，在售項(xiàng)目為樓王產(chǎn)品，目前僅剩40套左右，銷售均價(jià)12萬(wàn)元/平方米，戶型面積為207-418平方米。以目前項(xiàng)目在售的一套面積為266平方米的主力戶型為例，單套總價(jià)在3200萬(wàn)元左右。如客戶為首次置業(yè)，新政前首付三成需支付950萬(wàn)元左右，限購(gòu)后需要將首付提高至四成，為1280萬(wàn)元，增加了330萬(wàn)元。新政實(shí)施后，二套房的購(gòu)買成本上漲幅度更多。仍以紫闕·天祿在售266平方米戶型為例，二套房客戶需要付七成首付款達(dá)2240萬(wàn)元，比調(diào)控前的五成首付多支付640萬(wàn)元。售樓人員表示，的確已經(jīng)出現(xiàn)因政策調(diào)整后客戶支付能力出現(xiàn)問(wèn)題，最終無(wú)奈選擇假離婚的方法變成首套房才完成了交易。

“更主要的是，購(gòu)買豪宅的客戶多是重復(fù)置業(yè)人群，這完全不符合富裕階層善于最大程度利用資金杠桿的原則。”一位長(zhǎng)期從事地產(chǎn)營(yíng)銷的業(yè)內(nèi)人士分析，購(gòu)買豪宅產(chǎn)品對(duì)自有資金的要求最高，北京調(diào)控升級(jí)讓首付比例大幅上升，這對(duì)豪宅未來(lái)的銷售影響很大。

高端改善：首付提高退訂意愿顯現(xiàn)

相比頂豪市場(chǎng)的冷清，高端改善項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了不少退訂情況，今年樓市最熱的長(zhǎng)安街兩端門頭溝和通州，在“十一”前已經(jīng)喊出了沖擊6萬(wàn)元/平方米的口號(hào)，特別是門頭溝板塊集中的新項(xiàng)目成為了高端改善置業(yè)的首選。

節(jié)后，北京商報(bào)記者走訪此前一直銷售火爆的門頭溝改善型住宅板塊內(nèi)的幾家樓盤，注意到在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看盤的人比豪宅項(xiàng)目好一些，但與此前熱鬧的景象相比也變得安靜不少。萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)安的一位銷售人員向北京商報(bào)記者透露，她有幾個(gè)客戶表達(dá)了退訂的意向，主要原因就是首付款出現(xiàn)了問(wèn)題。北京商報(bào)記者此前了解到，該項(xiàng)目前期的蓄客轉(zhuǎn)化情況非常理想，前期推售的首批房源已全部售罄。

類似的情況在綠城西山燕廬也同樣出現(xiàn)。對(duì)此，西山燕廬銷售人員并不否認(rèn)，目前提出退房的客戶已接近前期認(rèn)購(gòu)房源總數(shù)的10％。對(duì)此，綠城銷售人員表示，目前退訂的情況不是很普遍，而且公司積累的前期客戶比較充裕，退出的房源也能很快被其他客戶消化掉。

業(yè)內(nèi)人士分析，與高端項(xiàng)目存在富裕客層尋求資產(chǎn)配置、帶有投資性質(zhì)不同，改善型樓盤的客戶多是自主升級(jí)需求為主。但根據(jù)北京市關(guān)于普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定條件，也被劃入非普通住宅范圍內(nèi)，一二套首付比例也直接提升到40%和70%。這對(duì)于可買可不買的客戶而言，很可能因成本提高而放棄購(gòu)買。不過(guò)目前這類房源供應(yīng)有限，未來(lái)仍是市場(chǎng)銷售的主力。

二手房：中介節(jié)后休息團(tuán)建

在過(guò)去的那輪房地產(chǎn)熱潮中，二手房中介可謂是賺得盆滿缽滿，北京商報(bào)記者走訪多家房地產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，“9·30”新政的影響已經(jīng)迅速蔓延到了一線銷售崗位，讓本該處于“金九銀十”階段的房地產(chǎn)中介門店也降溫不少。

走進(jìn)一家位于東城區(qū)三環(huán)內(nèi)的全國(guó)連鎖房地產(chǎn)中介門店內(nèi)，北京商報(bào)記者看到，店內(nèi)近20臺(tái)電腦擺放整齊，各銷售人員的名片在窗臺(tái)下一字排開，但店內(nèi)卻空無(wú)一人，銷售人員表示，這樣的集體采風(fēng)此前也曾出現(xiàn)過(guò)，但往往選在工作日的白天，以便留出晚上時(shí)間帶客戶看房。為何要選擇在本該是售房高峰期的國(guó)慶節(jié)后采風(fēng)，銷售人員并未過(guò)多解釋，但他也坦言，“9·30”新政確實(shí)對(duì)售房業(yè)績(jī)產(chǎn)生了一定的影響。

“我們銷售人員國(guó)慶都是不放假的，這是賣房最火爆的節(jié)日之一，但今年這個(gè)政策出臺(tái)后，國(guó)慶期間，光是我一個(gè)人的客戶就起碼少了20%。”而直到北京商報(bào)記者離開為止，都沒(méi)有一位客人光顧這家門店。

在位于朝陽(yáng)區(qū)三環(huán)內(nèi)的另一家房地產(chǎn)中介門店內(nèi)，冷清的氣氛也蔓延開來(lái)。據(jù)這家店面的銷售人員透露，“9·30”新政頒布后，不少原本有意向賣房的業(yè)主和有意向買房的客戶都作壁上觀，想等待政策落地一段時(shí)間后，再根據(jù)市場(chǎng)的行情決定是否交易。

前景：房?jī)r(jià)恐依然堅(jiān)挺

“十一”短短幾天先后20個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控政策，而且力度空前，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)將如何變化，地產(chǎn)營(yíng)銷人韓樂(lè)表示，對(duì)于北京而言，買賣雙方都會(huì)進(jìn)入彼此試探的觀察期。開發(fā)商不缺錢，業(yè)績(jī)也多在前三季度宣告完成，多賣一點(diǎn)少賣一點(diǎn)關(guān)系不大，所以沒(méi)有調(diào)整價(jià)格的動(dòng)力，只不過(guò)可能會(huì)把原本開盤的漲價(jià)幅度縮小，迎合政策平穩(wěn)入市。

從這次新政的細(xì)則看，對(duì)于豪宅影響更明顯一些，主要在于二套的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改變帶來(lái)的首付提高。今年豪宅市場(chǎng)的啟動(dòng)前提其實(shí)要?dú)w功于房屋置換的便利，賣一買一之所以順暢，一方面源于二手房市場(chǎng)的上漲幅度明顯大于一手新房，極低的房貸利率和通過(guò)賣掉舊房斬獲的溢價(jià)紅利，讓改善需求出現(xiàn)透支性的爆發(fā)，導(dǎo)致該置換的和不該置換的都涌入購(gòu)房大潮，里面有自住的需要，更有投資的意圖。

新政后，壓縮了杠桿空間，抑制了投資需求，同時(shí)也對(duì)置換改善設(shè)置了障礙。雖然通過(guò)離婚的手段依然可以繞道政策，但對(duì)于大部分客戶而言，這種購(gòu)房方式也是慎重之舉，逼不得已不會(huì)輕易使用。由此可以判斷，豪宅市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入階段性的調(diào)整期。不過(guò)這種調(diào)整只可能暫時(shí)反映在“量”上，而不會(huì)影響到“價(jià)”。(北京商報(bào)記者賴大臣董家聲林子/文)